Järgmine maade hindamine soovitakse läbi viia 2022. aasta teises pooles ja edaspidi igal neljandal aastal. 2022. aasta maade hindamise tulemused võetakse maamaksu, talumistasude ja riigimaade kasutustasude arvestamisel aluseks alates 2024. aastast. Nii jääb pärast hindamist piisav ajapuhver, mil kõik saavad neid puudutavate muudatustega tutvuda.

Maa väärtus

Maa korralisel hindamisel määratakse iga maatüki ligikaudne turuväärtus ehk leitakse maatüki maksustamishind. Üldiselt on inimestele teada, et maade hindamine mõjutab maamaksu ja rendi suurust, kuid mõju ühiskonnale on laialdasem. Kui tekib vajadus otsustada tehingu hinna üle, annab praegusele teadmisele vastav maa maksustamishind esmase hinnainfo, vähendades riski teha teadmatusest ebasoodne tehing. Lisaks võimaldab see maaga seotud tehinguid teha osal juhtudel väiksema raha- ja ajakuluga ning eksperdiarvamusi tellimata. Info maa väärtuse kohta muutub kõigile tasuta kättesaadavaks maakatastris.

Viimati toimus maa korraline hindamine 2001. aastal. Praegu kasutuses olev maa maksustamishind on 20 aastaga maa tegelikust turuväärtusest kaugele maha jäänud. Esialgsete prognooside järgi on maade hind suurenenud aastatel 2001–2018 seitse korda. Nüüdseks on see muutus juba kindlasti suurem. Muutused on olnud olenevalt piirkonnast ja maa kasutusotstarbest üsna erinevad. Eriti on hind muutunud aktiivse arendustegevuse piirkondades. Nii on tekkinud olukord, kus vähem kallinenud maade omanikud maksavad ebaõiglaselt rohkem maamaksu või renti kui omanikud, kelle maade väärtus on tõusnud rohkem.

Maade hindamisel on vaja arvestada kaasnevate mõjudega, eriti maamaksule. Seal, kus vaja, võetakse appi kaitsemehhanismid.

Maksu eesmärk

Piiratud ressursina peab maa olema kasutuses. Maamaks peab suunama omanikke ja rentnikke maad kasutama ühiskonna heaolu ja majanduskasvu edendaval viisil. Kui puudub rahaline surve kasutada maad sellel midagi kasulikku tehes, võivad majanduslikult väärtuslikud ideed jääda realiseerimata just maapuuduse tõttu.

Üldlevinud on põhimõte, et maamaks põhineb maa turuväärtusel, mis sõltub eelkõige asukohast ja vähemal määral ka kasutamise võimalustest. Mida suuremat heaolu või tulu on kasutamisest võimalik saada, seda suuremaks kujuneb maa hind ja seeläbi ka maamaks. Samal ajal ei tohi maamaks liigselt pärssida maa kasutamisest tulu teenimist.

Maamaksu maksavad eraisikud ja ettevõtjad ning see laekub 100 protsenti asukoha omavalitsuse eelarvesse. Omavalitsus määrab oma piirkonna maksumäärad ja seeläbi, kui palju maksutulu kogutakse maamaksust. Näiteks 2021. aastal moodustas maamaks Tallinna sissetulekutest 3,3, Märjamaa vallas 4,5 ja Võru linnas 0,4 protsenti.

Mida laekuva maamaksuga tehakse? Iga maaomaniku huvi peaks olema, et tema kinnisvara ümbruses olev taristu ja elukeskkond on korras ja toimiv. Selle korraldamine on omavalitsuse ülesanne. Maamaksu tulu kasutatakse enamasti kohalike teenuste paremaks muutmiseks, näiteks teede-tänavate korrastamiseks ja muuks.

Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks maamaksule rakendatakse järgmist:

• seaduses lubatud maksimaalsete määrade vähendamine,
• omavalitsuste kehtestatavate maksumäärade eristamine maa kasutusotstarvete kaupa,
• piirmäära seadmine maamaksu aastasele tõusule.

Maksimaalsed maksumäärad vähenevad

Maamaksu suurus arvutatakse maa maksustamishinna ja maksumäära korrutisena. Kui praegu on maamaksu maksimummäärad 2–2,5 protsenti maa maksustamishinnast, siis tulevikus oleksid need 0,5–1 protsenti. Seega soovitakse tuua maksimummäärad allapoole olenevalt kasutusotstarbest 2,5 (ärimaa) kuni 5 korda (metsamaa), mis hoiab ära tulevikus maamaksu liiga suureks muutumise.

Uute maksimaalsete määrade seadmisel arvestati, et need ei hakkaks pärssima elamispindade väljaüürimist, põllupidamist ja metsaomamist. Põllu- ja metsamaale nähakse ette ühtne maksimummäär 0,5 protsenti, sest põllupidajale ja metsaomanikele on maa majandustegevuse peamine vahend (maamaks on n-ö sisend tootmiskuludes). Äri- ja tootmismaale ning muule on määr natuke kõrgem, sest enamikule äridest ei ole maa oluline tootmissisend ja maamaks ei mõjuta nende ettevõtete kulusid märkimisväärselt.

Omavalitsus otsustaks edaspidi kolm maksumäära:

1) elamu- ja õuemaale,
2) metsale, põllule, rohumaale,
3) äri- ja tootmismaale ning muu otstarbega maale, seda aga kuni seaduses lubatud maksimaalse määrani.

Järgnevas tabelis on toodud praegused ja tulevased maksumäärad maa kasutusotstarvete kaupa. Tabelis toodud omavalitsuste keskmine tasakaalumäär näitab, missugune oleks maksumäär pärast maade hindamist, kui nad otsustaks jätta maksukoormuse praegusele tasemele ehk ca 60 miljonile eurole.

Tabel 2. Maksimaalsete maksumäärade muutus

Maksu aastasel kasvul on piir

Kui omavalitsused lähtuksid tabelis toodud „tasakaalumäärast“, siis paljudel juhtudel võib eeldada, et maamaks jääb pärast hindamist enam-vähem samaks, osal juhtudel ka väheneb. Keskmisest kiiremini kasvanud maksustamishinnaga maadel tekib vajadus piirata maamaksu hüppelist kasvu.

Maamaksu aastasele kasvule seatakse seaduses 10 protsendi piir. Seega ühegi inimese ega ettevõtte maamaks ei saaks olla varasema aastaga võrreldes suurem kui 10 protsenti (välja arvatud juhul, kui muutuvad maa pindala ja kasutus). See piir jääks kehtima ka kõigi järgnevate hindamiste ja maksutõusude korral. Juhul kui aastane kasv 10 protsenti on alla viie euro, tõuseks maamaks viis eurot, sest alla viieeurost maksuteadet ei väljastata. Samas maamaks ei saa olla suurem kui maa maksustamishinna ja maamaksu määra korrutis.

Joonis 1. Maamaksu tõusu piirmäära toimimine ülemineku ajal

Joonisel on maamaksu tõusu piirmäärata maamaksu tinglikult suurendatud tarbijahinnaindeksi võrra, et näitlikustada tulevaste perioodide hindamise mõju. Lihtsustamise mõttes ei ole joonistele pandud nelja aasta järel planeeritavate hindamiste mõju astmelise muutusena.

Oletame, et isiku maamaks oli enne uut hindamist 30 eurot aastas. Kui leevendusmehhanismi poleks, tõuseks see pärast hindamist kohe 70 euroni. Maamaksu aastase kasvu piiri tõttu toimub üleminek uuele arvutatud summale laugelt, 11 aasta jooksul. Maks kasvaks kas viie euro kaupa aastas või 10 protsenti aastas, olenevalt sellest, kumb on suurem.

Kodualune maa

Koduomanikud ei pea maamaksu tõusu pärast muretsema, sest rahvastikuregistrijärgse kodualuse maa maksuvabastus säiliks nii, nagu see 2012. aastal kehtestati. Lisaks laiendatakse seaduse muudatusega kodualuse maamaksu vabastust selliselt, et kui kortermaja esimesel korrusel asub näiteks äripind, siis seaduse vastuvõtmisel ei peaks koduomanikud alates 2024. aastast ärimaa osa eest enam maamaksu maksma. See muudatus mõjutab umbes 9700 kodu.

Maamaksu koormus

Maamaksu laekumine on püsinud 2012. aastast ühesugusena (laekunud on 58–59 miljonit eurot aastas), sest hindamist ei ole pärast 2001. aastat enam toimunud ja maamaksumäärad on püsinud 2012. aastast alates maksimumi lähedal. See on tähendanud võrreldes 2000. aastaga maamaksukoormuse vähenemist SKP-s 0,39 protsendilt 2018. aastal 0,23 protsendile.

Samal ajal on inimeste sissetulekud ja majandus kasvanud 4,2 korda ning omavalitsuste kulud taristu, eelkõige teede korrashoiule on suurenenud. Uued maksimaalsed määrad on seatud sedasi, et maamaksukoormus ei saaks ületada 2000. aasta taset. Kuna maamaksu aastasele kasvule on piirang, saab sinnapoole liikumine olla lauge ja aeglane.

Õiglasem talumistasu ja riigimaade rent

Maa maksustamishinnaga on seotud ka tehnovõrkude talumise hüvitis. Hindamine muudaks ka selle õiglasemaks, mis võib suurendada tulevikus maaomanike huvi talumishüvitiste vastu.

Samuti muutuks õiglasemaks riigimaa rentimine, sest sarnaselt eramaadega muutuks kasutustasu turutingimustele vastavaks. Praeguse killustatud süsteemi asemel, kus tasud on 2–7 protsenti maa maksustamishinnast, soovitakse kehtestada kõikidele kasutustasudele ühtne 3-protsendine määr. See rakenduks eelkõige uutele lepingutele, aga ka juba sõlmitud lepingute puhul oleks võimalik läbi rääkida nende muutmine ja tasumäära vähendamine. Teiseks lihtsustataks kasutustasu kasvu leevendamiseks maareformi käigus seatud lepingute lõpetamist ja maade väljaostmist, mis vähendaks ka riigi halduskoormust.

Kui maa maksustamishinnad vastavad turuväärtusele, siis on võimalik neid laialdasemalt kasutada lepingutasude alusena. See võimaldaks kokku hoida raha ja vähendada töömahtu eksperdihinnangute tellimiselt.

Turuväärtuse põhimõttel hinnatud maa maksustamishinnal on potentsiaalselt lai kasutus. Asjakohane maa maksustamishind tagab õiglasema maksustamise ja toetab turutehinguid.