Asjaõigusseaduse § 156 lõige 1 on sõnastatud järgmiselt: „Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.“
Tsiteeritud õigusnormist saame vastuse esimesele küsimusele – juurdepääsu on üle võõra kinnisasja õigustatud nõudma kinnisasja omanik, kelle kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Vastav nõudeõigus ei kuulu kinnisasja rentnikule, üürnikule või muul alusel kinnisaja kasutavale isikule.
Isegi juhul kui juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt kinnisasjale puudub ei ole omanikul mitte alati õigust nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Erandi sätestab asjaõigusseaduse § 156 kolmas lõige mille kohaselt kinnisaja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud omaniku tahtel. Selliseid juhuseid praktikas esineb. Vahel on omanik senise juurdepääsutee lihtsalt likvideerinud, vahel on omanik senisele juurdepääsuteele ehitanud hoone ja seejärel esitanud nõude naabri vastu juurdepääsu nõudes. Kui tuvastatakse omaniku tahe senise juurdepääsu likvideerimiseks, siis nõue naabri vastu viimase kinnisasja kasutamiseks rahuldamisele ei kuulu.
Kui naabrid saavutavad kokkuleppe juurdepääsuõiguses üle võõra kinnisasja on mõistlik vastav kokkulepe vormistada notari juures lepinguga ning seejärel kinnistusraamatusse kanda sellekohane teeservitut.
Mida aga teha siis kui kokkuleppele ei jõuta?
Asjaõigusseaduse §-i 156 järgi määrab sellisel juhul juurdepääsu ja selle kasutamise tasu suuruse kohus. Seega omanik kes soovib juurdepääsu üle võõra kinnisasja peab pöörduma kohtusse.
Tsiviilasju lahendatakse üldjuhul hagimenetluses, kus hageja esitab kostja vastu nõude, mille kohus lahendab. Samas lahendatakse hulk asju hagita menetluses. Alates 1. jaanuarist 2009 lahendatakse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad hagita menetluses. Kui hagimenetluses lahendab kohus hageja poolt esitatud konkreetse nõude hageja poolt märgitud isiku ehk kostja vastu ja kohus ei või väljuda haginõude piiridest, siis hagita menetluses on kohtu roll aktiivsem ja kohus ei ole seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ning nende hinnangutega asjaoludele. Hagita menetluses selgitab kohus ise välja asjaolud ja kogub tõendid.
Mida see praktikas tähendab?
Esiteks ei ole kohus seotud kinnisasja omaniku nõudega konkreetse naabri vastu selle kinnistu kasutamiseks vaid kohus peab ja kaasab kõik naaberkinnisasjade omanikud kohtumenetlusse ning selgitab ise välja millise naabri kinnisaja kasutades on kõige õigem tagada juurdepääs. Siin kaalutakse ühelt poolt erinevaid juurdepääsu tehnilisi võimalusi, aga ka asjaõigusseaduse §-st 156 tulenevalt erinevate kinnisasjade omanike huve ning otsustatakse, kust ja millisel viisil on kõige õigem võimaldada juurdepääs. Seega mitte alati ei pruugi kohus määrata juurdepääsu nimelt sealt, kus omanik nõuab vaid sealt, kus kohus kõiki asjaolusid kaaludes õigeks peab ehk teisti öeldes nõue on esitatud naaber Jaani vastu, kohus aga määrab juurdepääsu üle naaber Juhani kinnistu.
Ülalmärgitust on üks erand. Nimelt sätestab asjaõigusseaduse § 156 teine lõige, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu. Praktikas tähendab märgitu seda, et juurdepääsu nõude aluseks on asjaõigusseaduse § 156 lõige 2 ja nõue on võimalik esitada ainult eraldatud kinnisasja omaniku mitte aga teiste naaberkinnisasjade omanike vastu.
Hagita menetluses lahendab kohus asja mitte otsusega vaid kohtumäärusega. Kohtumääruses määratakse juurdepääs ja selle kasutamise tasu. Kohtumääruse alusel on võimalik kinnistusraamatuse kanda isiklik kasutusõigus naabri kinnisasja juurdepääsuks kasutamiseks. Juurdepääsuõigus on tasuline. Praktikas tekitab tasu suurus tihti vaidlusi.
Leino Biin,
vandeadvokaat,
Advokaadibüroo Biin ja Biin
