Küsimus puudutab olukorda, kus füüsiline isik on üheaegselt äriühingu omanik, juhatuse liige ja töötaja ning ta on osa oma kodust andnud äriühingule üürile (kasutatakse äriühingu kontorina). Niisugusel juhul on olulised järgmised aspektid.
- Kui füüsiline isik saab üüri- või renditulu, siis on see tema jaoks maksustatav tulu. Maksustamisel on kaks võimalust:
- 1) kogu saadud brutosumma maksustatakse 21% tulumaksuga või
- 2) isik on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjaks ning see on tema ettevõtlustulu. Sellisel juhul arvatakse tulust maha seonduvad kulud (näiteks proportsionaalne osa kommunaalkuludest, kontoripinnaga seonduv elektrikulu jms) ning saadud tulemus maksustatakse FIE ettevõtlustuluna (kuulub maksustamisele nii tulumaksuga kui ka sotsiaalmaksuga).
- Üürile võtva äriühingule on oluline, et see kontoripind on tema ettevõtluse jaoks vajalik ning et makstav üürisumma vastaks turutingimustele. Kõik kontoripinnaga seoses tehtavad kulud peavad olema selgelt põhjendatud. Lisaks tuleb jälgida, et kontoripinda ei kasutataks isiklikul otstarbel, vastasel juhul võidakse seda maksustada erisoodustusena (eeskätt juhul, kui töötaja/juhatuse liige, tema abikaasa, lapsed või vanemad kasutavad seda pinda isiklikul otstarbel). Erisoodustusena maksustamise korral võetakse maksustamise aluseks turuhind (see võib olla oluliselt kõrgem kui äriühingu poolt füüsilisele isikule makstav üür).
- Kirjaliku lepingu sõlmimine on seotud isikutevaheliste tehingute puhul alati väga soovitatav, kuna see aitab kolmandatel isikutel (näiteks maksuhaldur) aru saada lepingu tingimustest.
- Üldjuhul ei teki maksuriske olukorras, kus füüsiline isik annab osa majast või korterist oma äriühingule tasuta kasutada, äriühingu kasutatav pind on selgelt piiritletud, seda ei kasutata isiklikuks otstarbeks ning äriühing katab kontoripinna kasutamisega otseselt seotud kulud.
- Lisaks eeltoodule on oluline meeles pidada, et kui füüsiline isik müüb oma eluaseme, siis müügist saadud tulu maksuvabastus kehtib vaid sellele osale tema kodust, mida ta vahetult enne müüki kasutas oma eluasemena. Näiteks kui vahetult enne eluaseme müüki oli kodust 25% üüritud äriühingule (ükskõik kas tasu eest või tasuta), kehtib eluaseme müügist saadud tulu maksuvabastus ainult 75%-le saadud müügihinnast. Ülejäänud 25% puhul tuleb väja arvutada kasu vara võõrandamisest ning selle pealt maksta 21% tulumaksu. Kui aga enne eluaseme müüki üürileping lõpeb ning füüsiline isik jõuab vahetult enne müüki oma isikliku eluasemena kasutada ka seda 25% osa, siis on kogu müügist saadud tulu maksuvaba.
Ivo Vanasaun,
juhtiv maksukonsultant,
Deloitte Advisory AS
juhtiv maksukonsultant,
Deloitte Advisory AS
