Et maamaksuvabastuse teemal trummilöömine populismina ei tunduks, olgu siinkohal igal lugejal endal võimalik otsustada, kas kodualuse maa maksuvabastusega on kellelegi liiga tehtud või on maksuvabastusest ilmajääjad ise oma ebaõnnes süüdi.

Sõnumitooja tapetakse

EML ja EOKL algatusel esitati kohtusse 19 inimese kaebused. Vastustaja on kõigis kohtuasjades Maksu- ja Tolliamet, kes esindab riiki. Kuigi kodualuse maa maksuvabastuse põhiprobleemides pole MTA süüdi, ei ole muud võimalust kaebamiseks. Seega on maksuhalduri juristidel taas käed hulganisti tööd täis.

Mis siis maksuvabastusel viga on?

Maksuvabastus kui selline - väärt ja tore mõte, aga… Jah, kahjuks on siin siiski „aga", sest kuigi koalitsioon on lubanud kodualuse maa maksuvabastust kõigile koduomanikele, selgus praktikas, et mõned koduomanikud on paremad või halvemad kui teised.

Ei hakka siinkohal peatuma neil maksumaksjatel, kes oma tegevusest või tegevusetusest (1) tulenevalt kodualuse maa maksuvabastusest ilma jäid, ega ka neil, kellel on mitu kinnistut (2), vaid peatuksin põhimõttelistel asjadel, kus maksumaksja pole midagi valesti teinud või tegemata jätnud. Jätame ka praegu kõrvale selle teema, et suur osa kaebuste esitajatest olid pensionärid, üksikemad jne, kelle jaoks riigi vastu kohtusseminek ei toimu mitte intellektuaalselt nauditava diskussiooni pärast, vaid inimestel tõesti lihtsalt ei ole maamaksu maksmiseks raha kusagilt võtta.

Meenutamaks maksuvabastuse kehtestamise tausta ja motiive, olgu siinkohal ära toodud lõik maamaksuseaduse muutmise eelnõu esimese lugemise seletuskirjast (sama tsitaat sai ka halduskohtule saadetud kaebustesse kirja pandud).

Koduomanikke maamaksust vabastava maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu (51 SE) I lugemise seletuskiri (väljavõte): (3)

Eriti suured maamaksud rõhuvad Tallinna koduomanikke. Nii tõstis 2008. aastal Tallinna volikogu maamaksu hüppeliselt, misjärel koduomanikud hakkasid saama 2,5 korda suuremaid maamaksuarveid. Ülisuured maamaksud ei puuduta ainult eramajade omanikke, vaid ka korteriomanikke. Näiteks Tallinna Kesklinna, Kadrioru ja Kalamaja korteriomanikel tuleb sageli maksta sadu eurosid maamaksu aastas. Maksuõiguse ühe põhiprintsiibi kohaselt ei tohi omandimaks sundida omandist loobuma, tänase kõrge maamaksuga on seda põhimõtet rikutud ja löögi alla on sattunud just põlisasumite elanikud.

Õigusriik eristub seadusriigist sellega, et igal kehtestatud regulatsioonil on eesmärk ning seadusel, ka maksuseadusel, mõte. Maa maksustamise eesmärk ei ole erinevalt levinud väärarusaamast seotud konkreetsete avalike teenuste pakkumise, näiteks kanaliseerimise lõpuleviimisega. Õigusteooria kohaselt peaks maamaks soodustama maa tõhusamat kasutamist ja toimima maa müügi elavdamise vahendina. Seadus, mille eesmärk on elavdada kodude müüki, on ühiskondlikult destruktiivse iseloomuga.

Maamaksu kasutamine kodude müügi elavdamise ja maa tõhusama kasutamise eesmärgil on kohatu meetod. Eesti sotsiaalse taustsüsteemi juures on tegemist ebaproportsionaalse meetmega, mis suurendab sotsiaalset ebaõiglust ja vähendab jätkusuutlikkust.

Meie seisukohalt ei ole selline koduomanike maamaksudega koormamine mitte ainult ebanormaalne, vaid ka ebamoraalne. Kui inimene on juba korra teinud suure kulutuse kodu ostmiseks, siis ei ole riigil ega ka omavalitsusel moraalset õigust hakata kodu maksustama. Tänase maksimaalse määra – 2,5 protsenti – rakendamisel, mida paljud omavalitsused ka kasutavad, peaks oma maa väärtuse tagasi maksma 40 aastaga. Seega on koduomanik muudetud rentnikuks omal maal ning seda tuleb muuta.

Eesti on koduomanike ühiskond, üle 90% inimestest elab enda või perekonna valduses oleval kinnisvaral. Avalik võim peab soodustama kodu omamist, mitte selle eest karistama. Ühelt poolt kodu ei ole taandatav pelgalt kinnisasjaks, vaid see on laiem ühiskondlik väärtus, teiselt poolt näitab statistika, et oma kodu omamine on ka majanduslikult kõige efektiivsem eluviis.

Nii et otsustagem, kas järgnevad juhtumid on „moraalsed“ või „ebamoraalsed“.

Üks maa, mitu sihtotstarvet

Esimese kaebuste grupi ühendav märksõna on „liitsihtotstarve“. Sama probleem eksisteeris tegelikult juba ka 2012. aastal maamaksuvabastusega Tallinnas.

Maamaksuseaduse § 11 lõike 1 kohaselt on maamaksu tasumisest vabastatud maa omanik tema omandis oleva elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas. Muud liiki maa omanikud maksuvabastust ei saa.

EML arvates tuleks maamaksuseadust tõlgendada nii, et eluruumi omanik kasutab ainult maja juures asuvat elamumaad ja äripinna omanik kasutab vastavalt ainult ärimaad. Mingit sisulist õigustust isikutel vahet tegemiseks ei ole - ei ole kinnisvara kallim ega elukvaliteet parem, pigem hoopis vastupidi - nt kaupluse või kohviku külastajad teevad lärmi, tekitavad prahti, pargivad jmt. Kui kortermajas ei asuks äriruume, ei peaks korteriomanikud maamaksu maksma.

Ühe kohtusse saadetud juhtumi puhul asub 8 korteriga majas mittetulundusühingu kontor, mistõttu on maatüki sihtotstarbena määratud 70% elamumaa ja 30% ärimaa. Ükski korteriomanikest seega kogu maamaksust vabastust ei saanud, kuigi tegemist on nende koduga ja äripinnal keegi ei toimeta. Ükski majaelanik ei ole selle MTÜ liige, tegemist on kitsa ametiala töötajate ühendusega. Samuti ei paku MTÜ korteriomanikele mingeid soodustusi, ei kompenseeri kuidagi suuremas määras kommunaalkulusid ega paku majaelanikele muid hüvesid. Pigem vastupidi - kõikide otsuste langetamine majas võtab hulga enam aega, sest teised korteriomanikud peavad ootama, millal MTÜ juhatus koguneb ja oma seisukoha kujundab.

Teises kaasuses on kortermaja esimese korruse hõivanud alkoholipood, kohvikud ja baarid. Seega peab maksumaksja taluma mitte lihtsalt suuremat hulka (alati mitte kõige meeldivamaid) inimesi oma elukoha läheduses askeldamas ja kodurahu häirimas, vaid „lisaboonusena“ ka kodualuselt maalt maamaksu tasumist.

Üks kinnistu, mitu omanikku

Teine põhimõtteline probleem puudutab kaasomandit. Lubaduste kohaselt pidi maamaksuvabastus laienema linnades 1500 m2 ulatuses. Tänaseks on seaduses kirjas (maamaksuseaduse § 11 lg 3) aga maksuvabastuse laienemine ühele kinnisasjale, mitte aga ühele maksumaksjale. Seega, kui ühel kinnistul on 2 omanikku, saab kumbki neist oma kodualusele maale maksuvabastust vaid 750 m2 ulatuses.

Kuna Tallinnas 2012. aastal rakendatud maksusoodustus andis kaas- ja ühisomanike puhul 1500 m2 suuruse maksuvabastuse igale maksumaksjale, siis nende maksumaksjate jaoks 2013. aastal maamaks hoopis tõusis, mitte ei kadunud.

Meie arvates on selline lähenemine vastuolus põhiseaduse §-st 12 tuleneva võrdse kohtlemise põhimõttega, sest kaasomandit ja korteriomandit koheldakse põhjendamatult ebavõrdselt. Seadusandja ei tohi maksusoodustust piirata meelevaldselt, juhuslike asjaolude alusel, mis ei ole maksusoodustuse eesmärki silmas pidades asjasse puutuvad. Mõtteliste osade omanikud ja korteriomandite omanikud on võrreldavas olukorras ning neid tuleb maamaksuvabastuse andmisel võrdselt kohelda.

Arvata võib, et seadust luues peeti silmas „tüüpolukorda“ - abikaasade ühisomandit või lähisugulaste ühises kasutuses olevat ühepereelamut. Sellist elamut võib tõesti võrrelda ainuomandis oleva elamuga. Praktika aga näitab, et kaasomandisse kuulub ka ridaelamuid ja isegi suuri kortermaju, milles igal omanikul on täpselt välja mõõdetud ja piiratud maatükk ning mingit ühiskasutust ei toimu. Põhjused, miks mõni paarismaja või ridaelamu on kaasomandis, teine täpselt samasugune (võib-olla isegi naabermaja) aga jagatud korteriomanditeks, võivad olla väga erinevad ja inimesed ei pruugi isegi teada seda, miks omal ajal üks või teine valik tehti.

Inimestele jääb arusaamatuks, miks maamaksu puhul selline erinevus. Lubati ju, et koduomanik vabastatakse maamaksust - mis nende puhul siis valesti on? Piirangud võivad olla, aga need ei tohi olla meelevaldsed. Nii võiks ju arendada mõtet edasi, et kuidas oleks, kui maamaksuvabastuse saavad ainult paarisnumbriga majad või ainult kolmanda korruse korterid.

Näiteks pöördus meie poole üks maksumaksja, kelle puhul selgus, et 103 korteriga maja (täpsemalt kolm maja ühel krundil) on elanike ühisomandis, sest arendaja polnud viitsinud kinnistut korteriomanditeks jagada ning täna on 103 omaniku, omanike abikaasade, pankade esindajate jmt isikute üheaegne notari juurde saamine ilmselt võimatu. Siiski on ju tegemist kõigi 103 maksumaksja koduga. Miks nemad kehvemad koduomanikud on? Aga seaduse silmis kehtib selle maja puhul maamaksuvabastus 1500 m2 kõigi 103 omaniku jaoks kokku ning ülejäänud 7000 m2 läks maksustamisele.

Kaebuste hulgas oli ka selliseid, kus vaidlustati kogu 1500 m2 piirang tervikuna ning leiti, et kogu kodualune maa tuleb maamaksust vabastada sõltumata maatüki suurusest, sest tihti sõltub krundi suurus asjaoludest, mida koduomanik muuta ei saa. Nii on praktikas omavalitsused piiranud isikute kinnistute jagamist väiksemateks kruntideks või pidurdanud detailplaneeringu menetlemist. Tihti jääb krundi tükeldamine pelgalt teoreetiliseks võimaluseks, sest aedlinna krundist eraldatavale osale puuduks väljast ligipääs ja ainus võimalus oleks müüa see maatükk naabrile, kes satuks sellega ise sama õnnetuse (ehk maamaksu) otsa.

Neli kohtusse läinud majaomanikku on pärit Nõmme linnaosast, kus teatavasti kehtivad ehitusmäärusest tulenevad piirangud krundi suurusele, et säilitada miljööväärtuslik piirkond. Kõigi nelja omaniku kodud asuvad II ehituspiirkonnas, kus ei ole lubatud kinnistuid tükeldada väiksemateks kui 1200 m2 suurusteks kruntideks. Seega ei saa nendele inimestele kuidagi soovitada, et kui pole raha maamaksu maksmiseks, võiks üleliigsest maast loobuda.

Mõnes kaebuses sai viidatud sellele, et sõltumata krundi suurusest tuleb maksustamisel lähtuda maksevõimelisuse põhimõttest ning seaduses peab olema võimalus vabastada maamaksust maaomanik, kes ei ole suuteline maksu tasuma. Maamaks ei tohi kedagi sundida oma omandist loobuma, eriti kui tegemist on inimese koduga. Paljud meie poole pöördunud inimesed olid mitmendat põlve koduomanikud (saanud kinnistu kas pärandina oma vanavanematelt või omandireformi käigus tagastatuna) ega suutnud kuidagi leppida mõttega, et oma lapsepõlvekodu hoovi tuleks hakata jupikaupa võõrastele inimestele müüma, et saada raha maamaksu maksmiseks.

Uus halduspraktika

Siiski on meil üht-teist ette heita ka Maksu- ja Tolliametile. Selleaastane uuendus selgus ühe kolleegi maamaksuteadet vaadates. Kolleegil on Tallinnas korter ning lisaks sama maja esimesel korrusel keldriboks ja garaaž - kõik on seejuures eraldiseisvad korteriomandid. Kui eelmisel aastal keldriboksilt maamaksu tasuda ei tulnud (kuna maksusumma jäi alla 5 euro), siis sel aastal tuleb tasuda koos teiste kinnistute maksukohustusega ka keldrilt 2 eurot maamaksu.

Maamaksuseaduse § 7 lõike3 kohaselt maamaksu ei määrata ja maksuteadet ei väljastata, kui maksusumma on alla 5 euro. Varem arvutati seda piirmäära iga objekti kohta eraldi, aga sellel aastal järsku hakati kokku liitma, aga mitte kõiki, vaid ainult ühe kohaliku omavalitsuse piires asuvaid maksukohustusi. Väidetavalt oli sellise „sõbraliku“ soovituse andnud MTA-le Rahandusministeerium, keda omakorda olevat julgustanud Riigikontroll.

Meie (ja mitme meie poole pöördunud inimese) arvates ei ole selline halduspraktika muudatus kooskõlas maamaksuseaduse sätte ega mõttega. Maksukohustus tekib iga konkreetse kinnistu kohta. Jällegi tuleb välja, kuidas riik üritab lihtsalt ja labaselt enda kasuks arvutada - kui on vaja maksuvabastust anda, siis ei saa mitut kinnisasja kuidagi üheks koduks lugeda, aga kui on vaja rohkem maksu määrata, siis kõlbab kokku liita mida iganes.

Samuti jääb arusaamatuks, miks toimub kokkuliitmine ainult ühe kohaliku omavalitsuse lõikes, aga mitte kogu riigi lõikes (maamaks on vaatama kõigele siiski jätkuvalt riiklik maks). Kui maksumaksjal on garaažiboks ühes omavalitsuses ja korter teises omavalitsuses ja garaažiboksi maamaks jääb alla 5 euro, siis garaažilt maamaksu tasuma ei pea. Kui needsamad kinnistud asuksid aga ühes omavalitsuses, tuleks maamaksu garaažilt tasuda.

Taas on suudetud ühe pisikese liigutusega maksumaksjaid ebavõrdselt kohelda ja palju segadust tekitada.

Mis edasi?

Tänaseks on kaebused kohtus. Nüüd jääb vaid oodata kohtute seisukohti. Oleme ka koostöös omanike keskliiduga teinud märgukirju seadusandjale ning ootame positiivset reaktsiooni. Ehk saab vähemalt järgmiseks aastaks asjad korda. Tegelikult olid need probleemid ju teada aastaid tagasi, kuid nüüd, kui need kitsaskohad reaalses elus konkreetsete inimeste peal välja tulid ja ajakirjanduses kajastamist leidsid, saavad ehk ka otsustajad paremini aru, et see, mis välja tuli, ei vasta päris sellele, mida lubati.

Kuigi maamaksu on peetud riigi aspektist üsna ebaoluliseks (58 miljonit eurot on muude maksude kõrval väike summa), siis vaadates MaksuMaksja veergudel ilmunud artiklite rodu, jääb küll mulje, et peale maamaksu meil muid makse eriti polegi. Ja kindel võib olla, et see teema ei lõpe niipea.

(1) Meie poole pöördus ka hulk inimesi, kes ei olnud oma elukohta 01.01.2013 õigel aadressil registreerinud ning jäid seetõttu maksuvabastusest ilma. Samuti puutusime kokku isikutega, kes olid ajutiselt (näiteks, et linnalt parkimisluba saada) end teisele aadressile registreerinud ja unustasid õigel ajal oma elukoha andmeid muuta.

(2) Kas inimesele kuulub üks või mitu kinnistut, ei ole ka tegelikult sugugi nii lihtne ja arusaadav. Meie poole pöördus näiteks inimene, kellele kuulus kuus korteriomandit, aga sama hästi oleks võinud olla tegemist mõttelise osaga majast, sest korterid olid kokku ehitatud ja neid kasutati ühe eluasemena. Teine näide, millest tuleb ka juttu 5 euro teema juures, on eraldi korteriomanditena vormistatud parkimiskohad ja panipaigad, mis loogiliselt võttes kuuluvad ka „kodu“ juurde, aga registrites kajastuvad iseseisva objektina, millele maksuvabastust ei anta.

(3) Riigikogu XII koosseisu seaduseelnõu 51 SE menetlusinfo.