Üüritulu hulka ei loeta aga üürniku kulutusi, mis on seotud korteri või elamu heakorraga, näiteks kui üürnik on maksnud lumekoristuse eest. Samas kui üürnik maksab laenumaksed või maamaksu korteri omaniku eest, siis loetakse need üürituluks.

Kinnisvara üürimisega seotud kulude katteks saab kinnisvara omanik eluruumi üüritulust 20 protsenti maha arvata. Selleks eraldi kuludokumente esitama ei pea, 20 protsendi mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel automaatselt.

Kui eraisik osutab majutusteenust AirBnb või booking.comi kaudu ega tee seda ettevõtjana, tuleb saadud tulu füüsilise isiku tuludeklaratsioonil kajastada ning kulutusi, sealhulgas teenustasusid maha arvata ei saa.

Kui selgub, et tulu on jäetud deklareerimata, palub MTA parandada füüsilise isiku tuludeklaratsiooni, vajadusel määratakse maksuotsusega tasumisele kuuluv maksusumma. Lisaks maksusummale peab sellisel juhul tasuma ka maksuintressi ja maksuhalduril on õigus karistada maksumaksjat rahatrahviga kuni 1200 eurot.

Tuleb ka arvestada sellega, et MTA võib kuni kolm aastat tagasiulatuvalt nõuda deklaratsiooni parandamist, maksu tasumist võib aga nõuda kuni viis aastat. Juhul kui maksusummat ei ole võimalik koheselt täies ulatuses tasuda, on võimalik see ajatada ja tasuda võlg maksegraafiku alusel. Ajatamise taotlemine on lihtne, seda on võimalik teha e-maksuameti kaudu.

Mõned selgitavad näited, millega MTA on kokku puutunud

Näide 1

Toomas sai kolm aastat tagasi päranduseks korteri. Maksuhaldur pöördus Toomase poole, et selgitada, kuidas ta korterit kasutanud on. Toomas selgitas, et korter seisab tühjana, kuna ta pole veel otsustanud, mida sellega teha. Kinnituseks esitas Toomas korteri kommunaalarved ja elektriarved, millel vee- ja elektritarbimine puudus, seega on kindel, et Toomas üüritulu ei saa ja on füüsilise isiku tuludeklaratsiooni esitanud korrektselt.

Näide 2

Piretil on lisaks enda elukohale veel kaks korterit. Üüritulu ta füüsilise isiku tuludeklaratsioonil deklareerinud ei ole. Maksuhaldur pöördus Pireti poole ning palus tal selgitada, kuidas ta on kortereid kasutanud. Lisaks pidi Piret esitama oma pangakontode väljavõtted, millelt oli näha, et ta on alates 2019. aastast kortereid välja üürinud. Seega peab ta tagasiulatuvalt esitama 2019. aasta ja 2020. aasta tuludeklaratsiooni parandused. Lisaks tuleb Piretil tasuda ka intress, kuna 2019. ja 2020. aasta tuludeklaratsioonide esitamise tähtaeg oli möödunud.

Näide 3

Mati elab Tallinnas, kuid soetas Tartusse investeerimise eesmärgil kaks korterit. Kuna Mati tütar õpib Tartu ülikoolis, kasutab ta ühte korterit koolis käimise ajal, teine korter on müügis ja seal kedagi ei ela. Mati esitas maksuhaldurile ühe korteri kohta kommunaalkulude arved, tasumist kinnitavad dokumendid ja sideteenuste lepingu, mille põhjal oli selge, et korterit kasutab Mati tütar. Teise korteri kohta esitas Mati korteri müügikuulutuse ning kommunaalkulude arved, millel vee- ja elektritarbimine praktiliselt puudus. Seega Mati on toiminud korrektselt ning üüritulu ta deklareerima ei pea.

Näide 4

Tiina omab lisaks enda elukohale veel nelja korterit. Tiina selgitas maksuhaldurile, et kahes korteris elavad tema täisealised lapsed, ühes korteris elab tema ema ning neljandas korteris, mis asub Saaremaal, käib ta ise perega suvitamas. Tiina esitas oma pangakonto väljavõtte terve aasta kohta, millel olid kajastatud Saaremaa korteri ja ema kasutuses oleva korteri kommunaalarvete tasumised. Tiina ema ja täisealised lapsed omasid rahvastikuregistri järgset registreeringut Tiinale kuuluvatesse korteritesse. Pangakonto väljavõttelt nähtuvalt Tiina üüritulu saanud ei ole.

Näide 5

Taavile kuulub lisaks elukohale veel kuus korterit. Taavi kinnitas esmalt maksuhaldurile, et ta pole üüritulu saanud ning esitas pangakonto väljavõtte aasta kohta. Kontole oli tehtud märkimisväärses summas sularaha sissemakseid, samas puudus Taavil töökoht ning tal polnud ühtegi sissetulekut. Maksuhaldur vestles Taaviga ning ta tunnistas, et saab tõepoolest kuue korteri väljaüürimisest üüritulu ja see ongi tema sissetulek. Taavil tuleb esitada tagantjärele füüsilise isiku tuludeklaratsioonid ning üüritulu deklareerida. Lisaks üüritulule kuulub tasumisele ka intress.

Kui olete müünud kinnisvara või seda välja üürinud ja te ei ole kindel, kas saadud tulu või milline summa täpselt kuulub deklareerimisele, siis hilisemate üllatuste vältimiseks saate infot meie kodulehelt või võite meiega telefoni teel ühendust võtta ja arutame teie juhtumi eraldi läbi.

Veebruaris algab taas tuludeklaratsioonide esitamine ning inimesed, kes müüsid eelmisel aastal kinnisvara, seisavad küsimuse ees – kas müügilt teenitud summa tuleb deklareerida ning tasuda 20-protsendiline tulumaks?

Kinnisvara müügi puhul kehtib peamine maksuvabastus sellisel juhul, kui müüakse oma elukohta, ent arvestada tuleb teatud reeglitega. Nimelt unustatakse tihtipeale ära, et sellist maksuvabastust saab kasutada kord kahe aasta jooksul ning ainult juhul, kui kinnisvara – näiteks korterit – kasutatakse elukohana kuni selle müügini.

Kuna korteri müük võib venida pikale, siis lähtub MTA sellest, et korterit kasutati elukohana vähemalt müügiprotsessi alguseni. Sageli aga üüritakse korter välja kuni ostja leidmiseni, kuid nii kaotatakse koheselt võimalus maksuvabastust kasutada ja sellisel juhul tuleb korteri müügist teenitud tulult tasuda tulumaks. Seega, kui te olete kinnisvara kasutanud enda elukohana ja saate seda maksuvabalt maha müüa, siis ei tohi te seda enne müüki isegi mitte üheks kuuks välja üürida.

Näiteks on MTA puutunud kokku juhtumiga, kus isik müüs maha oma väikelinnas asuva korteri ning kasutas elukoha maksuvabastust. Seejärel ostis ta Tallinnasse 80 000 euroga korteri ning võttis selleks pangalaenu. Uues korteris elas ta ühe aasta, kuid leidis siis, et see pole talle siiski sobilik, sest laenukohustus ja kommunaalmaksed olid liiga suured. Isikul õnnestuski korter paari kuuga 90 000 euro eest ära müüa. Seega teenis ta müügilt 10 000 eurot tulu ning peab selle deklareerima füüsilise isiku tuludeklaratsioonil. Elukoha maksuvabastust ta teist korda kasutada ei saanud, sest eelmise eluaseme müügist oli möödas vähem kui kaks aastat.

Lisaks elukohale kehtib maksuvabastus ka suvila või aiamaja müügile, kuid seda tingimusel, et kinnisvara on olnud müüja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Kohtupraktika kohaselt peab näiteks suvila olema ka suvilana kasutuses.

Pärandina või kingitusena saadud vara, olgu selleks korter, maja või maa, ei kuulu selle saamisel maksustamisele. Küll aga tuleb maksta tulumaks, kui see vara edasi müüakse, välja arvatud siis, kui kingitud või päritud kinnisvara on kasutatud elukohana kuni selle müügini. Kingituste puhul tuleb arvestada ka asjaolu, et hilisemal tehingul loetakse kingisaaja soetusmaksumuseks 0 eurot.

Näide 6

Mari otsustas müüa vanatädilt kingiks saadud korteri. Kuna korter oli heas seisus ja remonti ei vajanud, siis pani Mari ta kohe müüki ja teenis sellega 70 000 eurot. Notaris pidi ta tehingu eest tasuma 100 eurot. Kuna Mari ise korterit elukohana ei kasutanud, siis maksuvabastus antud müügi puhul ei kehti. Seega peab ta füüsilise isiku tuludeklaratsioonil deklareerima kasu: 70 000 - 100 = 69 900 eurot ning tasuma sellelt ka tulumaksu.

Soetusmaksumus on lihtsamalt öeldes kinnisvara ostuhind koos kulutustega, mida tehakse kinnisvara parendamiseks. Näiteks kuuluvad soetusmaksumuse alla elamu renoveerimine ja juurdeehitus, kuid mitte kinnisvara haldamisega seotud üldkulud nagu seinte värvimine, tapeedi panemine, halduskulud, kommunaalkulud, elektriarved jne. Tulumaksuga maksustatakse müügihinna ja soetusmaksumuse vahet, millest on maha arvatud müügiga otseselt seotud kulud, näiteks notaris tehingu eest tehtud kulud.

Ekslikult arvatakse sageli, et kui müüdav kinnisvara oli ostetud pangalaenuga ja müüja ise reaalselt endale peale müügitehingut pangaarvele raha ei saanud, siis maksustatavat kasu ei tekkinudki, kuid see pole nii, kui müügihind oli ostuhinnast kõrgem. Kui maksuvabastust rakendada ei saa, kuulub maksustamisele kogu saadud kasu, hoolimata asjaolust, et see läks pangale kodulaenu kustutamise või muude jooksvate kulude katteks. See, kas kodu ostetakse enda olemasolevatest vahenditest, laenatakse sõbra või panga käest, antud hetkel oluline ei ole.

Näide 7

Peeter leidis müügikuulutuse, kus müüdi soodsalt viletsas seisus korterit. Kuigi Peetril oli kodu olemas ja koduvahetuse soovi ei olnud, ostis ta korteri eesmärgiga see korda teha ja kallimalt maha müüa. Korteri ostuhind oli 50 000 eurot, korteri remondi ja elamiskõlblikuks muutmise peale kulus 25 000 eurot. Peeter hoidis alles kõik dokumendid – arved, kviitungid, konto väljavõte –, mis kulusid remondi peale ja samuti palkas ta müügiks maakleri, kellele pidi maksma maakleritasu 3000 eurot. Korter õnnestus maha müüa hinnaga 110 000 eurot, notaritasu oli 300 eurot. Peeter ei saa kasutada maksuvabastust, sest korterit ta oma elukohana reaalselt ei kasutanud, seega tuleb tal füüsilise isiku tuludeklaratsioonil saadud tulu deklareerida ja tulumaksu tasuda. Deklareerimisele kuulub korteri müügist saadud tulu: 110 000 - 50 000 - 25 000 – 3 000 - 300= 31 700 eurot.
Seega on väga oluline hoida alles dokumendid, mis tõestavad, kui palju raha kulus remondile. Kui Peetril poleks arveid ja kviitungeid alles olnud, ei oleks ta saanud ostuhinnalt remondi peale läinud 25 000 eurot maha arvata.

Tänavu on tuludeklaratsioonis eeltäidetud info MTA hinnangul maksustamisele kuuluva kinnisvara müügi kohta. Kui aga eeltäidetud andmetesse on sattunud kinnisvara, mille müügilt tulumaksu tasuma ei pea, tuleb see inimesel endal kustutada. Kuid ka vastupidi – kui kinnisvara müügilt teenitud tulu on deklaratsioonist puudu, siis tuleb see ise deklareerida.