Kinnisvarabürood kahtlustasid portaali kv.ee poolt turgu valitseva seisundi kuritarvitamist

Rohkem kui aasta tagasi tõstis Eesti juhtiv kinnisvarakuulutuste portaal kv.ee järsku hindu kuni 400% võrra. Mitmed kinnisvarabürood, kelle jaoks on sarnased portaalid äärmiselt olulised, pidasid sellist käitumist turgu valitseva seisundi kuritarvitamiseks ning soovisid sellele vastu astuda.

Konkurentide kokkulepe, pressiteade ja kahtlustus kuriteos

Nii otsustasidki 11 kinnisvarabürood 2017. aasta kevadel ühiselt, et lahkuvad kv.ee portaalist, st võtavad sealt oma kuulutused maha.

Vastavat kokkulepet ei varjatud. Vastupidi – kokkuleppe sõlmimist kuulutati avalikult ning selle kohta tehti nii kinnisvarafirmade liidu kui oma kodulehekülgede kaudu mitmed pressiteated, milles ettevõtjad andsid selgelt teada, et 11 büroo üheaegne lahkumine väidetavalt monopoolsest portaalist on koordineeritud ja selle põhjuseks on kv.ee hinnapoliitika muutumine.

Selle peale algatas Konkurentsiamet aga vastavate kinnisvarabüroode ja nende juhtide suhtes kriminaalasja, kahtlustades neid keelatud kartellikokkuleppe sõlmimises.

On oluline märkida, et nimetatud kriminaalasja tulemuseks ei olnud ei kinnisvarabüroode ega nende juhtide suhtes süüdimõistvat kohtuotsust ega ka nende poolt konkreetselt süü tunnistamist, kuna kriminaalasi lõpetati otstarbekuse kaalutlusel nn oportuniteedi tõttu. Samas võib Konkurentsiameti ja prokuratuuri seisukohtadest ning ettevõtjate ja nende juhtide poolt rahaliste kohustustega nõustumisest nii mõndagi välja lugeda.

Mis siis valesti läks?

Põhiliseks probleemiks kirjeldatud käitumise puhul oligi see, et kinnisvarabürood, kes on omavahel konkurendid ning kes peaksid seetõttu strateegilised otsused iseseisvalt tegema, võtsid portaalist lahkumise otsuse (mis on ilmselgelt strateegiline otsus) vastu üheskoos. Kui nad oleksid igaüks eraldi vastava otsuse teinud ja oma kuulutused portaalist eemaldanud, siis ei oleks seda neile saanud kuidagi ette heita.

Miks see oluline on? Aga seetõttu, et ilma sellise kokkuleppeta oleks konkurents toonud tõenäoliselt kaasa olukorra, kus teatud kinnisvarabürood lahkuvad portaalist, aga teised jäävad portaali edasi, kusjuures kv.ee olulisust arvestades oleks portaali alles jäänud kinnisvarabürood olnud tõenäoliselt paremas positsioonis, kuna nende kuulutused oleksid jõudnud suurema hulga potentsiaalsete klientideni.

Nii, nagu on loomulik, et bürood soovisid sellist riski vältida, on samuti loomulik, et konkurentsiõigus sellist tegevus taunib. Seda lihtsal põhjusel – konkurentsiõiguse eesmärgiks on tagada tavapärane ettevõtjate vaheline konkurents, millega kaasnevad ka mõistlikud äririskid.

Kinnisvarabüroode juhid ise rõhutasid, et tegid seda selleks, et monopoli vastu astuda, ja küsisid retooriliselt, et kas nad oleksid pidanud ostma teenust sealt, kus see on kallim. Loomulikult tuleks turgu valitseva seisundi kuritarvitamise vastu võidelda ning keegi ei saa kohustada büroosid kasutama kallimat portaali – lõppklientidele odavama teenuse võimaldamine on selgelt üks konkurentsiõiguse eesmärke. Samas ei toonud ju praegusel hetkel kinnisvarabüroode käitumine kaasa turgu valitseva seisundi kuritarvitamise lõppemist ega ka lõppklientide jaoks paremat olukorda, vaid hoopis vähendas klientide valikuvõimalusi ja tagas selle, et kokkuleppes osalenud büroode vahel jäi konkurentsiolukord ka pärast portaalist lahkumist muutumatuks.

Seega, kuigi kinnisvarabüroode juhid viitasid üllatele eesmärkidele ja võisid ka nende saavutamist soovida, valisid nad kahjuks sellise tee, mis ühelt poolt ei viinud nende eesmärkide saavutamiseni, aga teiselt poolt tõi kaasa kinnisvarabüroode vahelise konkurentsi vähenemise.

Konkurentsiõigus ei ole nagu matemaatika, kus „miinus“ ja „miinus“ annavad kokku „plussi“. See, kui konkurentsiõigusega keelatud tegevuse vastu võidelda samuti keelatud konkurentsi kahjustava kokkuleppega, siis on tulemuseks lihtsalt kaks keelatud tegevust.

Mida oleks teisiti võinud teha?

Nagu eelpool viidatud, oleks iga kinnisvarabüroo pidanud vastava otsuse, kas jääda portaali edasi või mitte, tegema iseseisvalt. Sellisel juhul oleks kogu menetlus ära jäänud.

Kuigi nimetatud kaasust käsitlevatest erinevatest artiklitest nähtub, et kinnisvarabüroode juhtidele on selline mulje jäänud, ei tähenda see nõuanne, et konkurendid ei või üldse omavahel suhelda või et ettevõtjate ühenduste tegevus on keelatud. Kindlasti mitte. Konkurendid võivad turumoonutusi omavahel arutada ja hinnata, kas ühendusel oleks võimalik omalt poolt rikkuja korrale kutsumiseks midagi ära teha. Lihtsalt kollektiivne boikott on keelatud. Muuhulgas on ettevõtjate ühendusel võimalik esitada Konkurentsiametile taotlus olukorra hindamiseks ja menetluse alustamiseks.

Kaebusega Konkurentsiameti poole pöördumise õigus on loomulikult ka igal kinnisvarabürool endal, st neil ei ole vaja oodata ära, et ettevõtjate ühendus selles osas mingi seisukoha võtaks. Nagu avalikest allikatest nähtub, siis sellise tee mitmed kinnisvarabürood 2019. aasta jaanuaris ka valisid. Nimelt on Konkurentsiamet andnud teada, et talle on esitatud mitu kaebust portaalide kv.ee ja City24.ee kohta ning Konkurentsiamet alustas nende suhtes järelevalvemenetlust. Tagantjärele tarkusena võib siis tõdeda, et Konkurentsiameti poole pöörduti lihtsalt liiga hilja.

Lisaks on loomulikult võimalik Konkurentsiametilt nõu küsida ka enda planeeritava käitumise õiguspärasuse kohta. Seejuures amet ise väga julgustab sellist käitumist ja nõu küsimist. Oma pikaajalise praktika põhjal võin Konkurentsiameti poole pöördumist kindlasti soovitada. Kuigi õigusaktid ei anna Konkurentsiametile otseselt siduva eelotsustuse tegemise õigust, on sellise pöördumise tulemusena tihti võimalik siiski saada minu hinnangul piisav kindlus, et kriminaalmenetluse riski vältida. Seda enam, et ka Riigikohus on leidnud, et kui ettevõtjad teevad koostööd avalikult, siis võib ka vastava käitumise keelatuse puhul olla tegemist keelueksimusega, mis vastutuse välistab.

Viimane kommentaar võib tegelikult anda ka aimu sellest, miks oli riigiprokuratuur valmis algatatud menetluse oportuniteedi tõttu lõpetama – ehk jõuti järeldusele, et kohtusse minnes võib selguda, et tegelikult kinnisvarabüroode vastutusele võtmiseks alus puudub…

Kokkuvõte

Ettevõtjad peavad strateegilised otsused iseseisvalt tegema ning omakohus ei ole ka konkurentsiõiguses lubatud. Kui kahtlustate mõne konkurendi või lepingupartneri puhul mingit konkurentsiõiguse rikkumist, siis tuleb hoolikalt jälgida, et te selle vastu võideldes ei paneks ise rikkumist toime. Kahtluste korral tasub pöörduda Konkurentsiameti poole. Samuti on abiks õigel ajal pädeva õigusnõu tellimine.

Allikas: TRINITI