Probleemseks võib osutuda olukord, kus ostu-müügileping jääb siiski sõlmimata. Mis sellisel juhul saab broneerimistasust? Kas broneerijal on õigus tasu siiski tagasi küsida?
Siinkohal on oluline teha vahet, kas tegemist oli broneerimis- või hoopis eellepinguga. Kuna iga inimene ei ole õigusteadlane, võib nii mõnelgi olla raskusi nende kahe mõiste eristamisega, kuid see võib osutuda väga oluliseks enda õiguste teadvustamiseks kinnisvara või muu suurema ostu tegemisel.
Nimelt eellepingu puhul võib isikul olla õigus „broneerimistasu“ tagasi küsimiseks, kui see osutub tühiseks. Võlaõigusseaduse § 33 lõike 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sama paragrahvi lõige kaks sätestab eellepingu sõlmimise vormi, mis peab olema sõlmitud samas vormis (!) nagu põhileping. Näiteks kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema notariaalselt tõestatud. Järelikult ka kinnisvara omandamise eelleping peab olema samuti notariaalselt tõestatud. Juhul, kui eelleping ei ole sõlmitud vorminõuete kohaselt, on see tühine ning potentsiaalsel ostjal on sellisel juhul õigus nõuda tasutud summa teiselt lepingupoolelt tagasi.
Müügi eellepingu ja broneerimislepingu eristamiseks on vaja teada eellepingu kriteeriume. Eellepinguga võetakse kohustus sõlmida müügileping, müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). Seega tuleb hinnata, kas eellepingus on avaldatud müügilepingu sõlmimise soov, kas näiteks on määratletud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäev. Broneerimislepingu näol on tegemist kokkuleppega, kus broneerija kohustub maksma müüjale tasu selle eest, et müüja kokkulepitud aja jooksul ei müüks asja kellegi teisele. Kumbki broneerimislepingu pool ei võta endale kohustust sõlmida müügilepingut.
Seega on lepingute erinevused järgmised:
Broneerimisleping
- Tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest.
- Lepingus ei tohi olla muid kokkuleppeid kinnisasja omandamise kohta.
- Vorminõue puudub.
II Eelleping
- Makstav tasu on osa kinnisasja ostu-müügihinnast.
- Lepingus sisalduvad kokkuleppeid kinnisasja omandamise kohta.
- Range vorminõue ja selle rikkumise tagajärjeks on lepingu tühisus ehk lepingu alusel saadu tuleb tagastada.
Broneerimislepingu ja eellepingu eristamisel tuleb lisaks lähtuda ka Riigikohtu poolt antud juhistest. Näiteks on Riigikohus öelnud, et lepingust tulenevate poolte kohustuse hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus. Kui tasutud broneerimistasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud müügilepingu sõlmimata jäämisel selle jäämine teisele poolele, viitab see Riigikohtu hinnangul, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.
Seega olukorras, kus kinnisasja broneerija on tasunud broneerimistasuna suure summa raha, on suure tõenäosusega siiski tegemist eellepinguga ning kui leping polnud notariaalne, on see tühine. Ehk ka olukorras, kus leping nägi ette, et kinnisasja ostmata jätmisel broneerimistasu ei tagastata, on broneerijal siiski õigus tasutud summa tagasi nõuda.
