Mõistete osas on vastavasisulised selgitused avaldanud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ja Siseministeerium ning praktikas on neid mõistetud järgmiselt:

• Ehitusalune pindala on planeeringuõiguses kasutatav mõiste, mida kasutatakse krundi ehitusõiguste määramisel. PlanS § 9 lg 4 p 3 tulenevalt võiks mõiste täiskujul olla isegi „hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala“. Mõistel puudub legaaldefinitsioon, kuid üldiselt on selle all seni mõistetud hoone vundamendi alust pindala so sinna hulka ei kuulu terrass, räästad, jne, kuivõrd planeerimise käigus ei olegi sageli võimalik ega samuti mitte vajalik ette näha, milline konkreetne hoone saab olema (sh kas ja kui laiad/suured on selle räästad, terrassid jne);   
• ehitisealune pind on ehitusseaduses ja selle alamaktides kasutatav mõiste ning selle all tuleb mõista katuse horisontaalprojektsiooni maapinnale, kui just mõni teine ehitise osa ei ole katuseräästast veel rohkem väljapoole ulatuv (näiteks terrass, rõdu, vms st asjaolud, mida detailplaneeringu menetlemisel ei pruugitagi üldjuhul teada ja mis sõltuvad konkreetse, kunagi vastavat hoonet ehitama asuva isiku soovidest, arhitektuurist, mida detailplaneering ei piira). Ehitisealune pind määratakse ehitusloaga, so juba hoopis järgnevas etapis, kui krundi detailplaneering. Olgu veel selgitatud, et kuni 01. mai 2009. a seadusemuudatuseni kasutas EhS mõistet eksitaval kujul so ehitusalune pind – selles on lihtne veenduda, kui arvestada fakti, et EhS alusel vastu võetud Majandus- ja Kommunikatsiooniministri määruse nr 63 „Ehitusloa vorminõuded“ ja määrus nr 69  “Ehitise tehniliste andmete loetelu” räägivad algusest peale ehitisealusest pinnast. 2009. a EhS muudatusega vastav ebatäpsus siiski korrigeeriti.

Parema arusaamise huvides, selgitame kahe pealtnäha sarnase mõiste kardinaalset erinevust järgmise näitega – kui näiteks mõnele kinnistule on ette nähtud detailplaneeringus ehitusalune pindala 150 m², siis senise arusaama järgi tähendab see seda, et hoone vundamendi alune pind ei tohi ületada 150 m², kuid näiteks räästa laiust (so hoone projektsiooni maapinnale) sinna hulka ei arvata, samuti ei ole selle läbi piiratud kuidagi näiteks terrassi pindala.

Samas kui vastava mõiste ehitusalune pindala lugeda võrdseks mõistega ehitisealune pind, tähendaks see konkreetse näite puhul seda, et 150 m hulka tuleb arvata nii räästad kui terrassid, mis ilmselgelt piirab konkreetse kinnistu ehitusõigusi. Sisuliselt tähendab vastavate mõistete samastamine, et isik, kelle kinnistule on detailplaneeringu alusel ette nähtud ehitusalune pindala 150 m, peab valima:

• kui ta soovib ehitada hoone, mille alune pindala oleks täpselt 150 m², siis tuleb loobuda nii räästast kui terrassist;
• kui ehitada hoone, millel on ka räästad, mõni varjualune ja terrass, peab hoonealune pindala olema väiksem, kui 150 m².

Pole välistatud, et just märgitud valikute ees maaomanik varsti ongi, kui detailplaneeringuga määratud ehitusõigused ei ole nii suured, et nii hoone koos räästastega, varjualused ja võib-olla isegi terrass hõlpsasti ära mahutada. Probleem on nimelt selles, et PlanS kasutataval mõistel: „ehitusalune pindala“ puudub legaaldefinitsioon. Märgitu annab aga ruumi tõlgendamiseks ning käesoleval hetkel ongi ühes haldusvaidluses (asja number ja sisu siinkirjutajale teada) nii Tallinna Halduskohus kui Tallinna Ringkonnakohus otsustanud, et mõisted „ehitusalune pindala“ ja „ehitisealune pind“ on samatähenduslikud ning nende mõlema sisustamisel on asjakohane ehitise tehniliste andmete loetelu § 17 lg-s 1 sisalduv määratlus (eelviidatud Majandus- ja Kommunikatsiooniministri määrus nr 69).

Käesoleva hetkel on vastav vaidlus Riigikohtu menetluses ja peagi on sealt otsust oodata. Juhul, kui ka Riigikohus peaks nõustuma alamate astmete lahendiga, siis muutubki praktika, kuidas vastavaid mõisteid sisustada ning sellest tulenevalt ei tohiks kohalikud omavalitused enam väljastada ehituslube, millel märgitud ehitisealune pind on suurem kui vastavat krunti puudutavas detailplaneeringus kehtestatud ehitusalune pindala.

Siinkirjutaja näeb sellises mõiste sisu ja mahu senisest praktikast kardinaalselt erinevaks muutmises mitmeid probleeme nii kohalikele omavalitustele kui maaomanikele, kes enda kinnistule alles soovivad ehitada või on vastav ehitus isegi pooleli:

• kui kohalik omavalitus on tulenevalt senisest arusaamast väljastanud ehitusloa lähtuvalt sellest, et ehitusalune pindala on sisuliselt vundamendialune pindala ning ehitusluba on väljastatud maksimaalses detailplaneeringuga ettenähtud mahus, siis on ehitusluba suure tõenäosusega vastuolus detailplaneeringuga kui just tegemist ei ole funktsionaal-stiilis hoonega, millel räästad, varjualuse ja terrass puuduvad. Kuna kohalik omavalitsus peab tagama selle, et ehitusload oleks kooskõlas detailplaneeringuga, siis peaks teoreetiliselt kohalik omavalitus vastava ehitusloa tühistama, mis samas rikuks ehitusloa adressaadi õigusi. Riigikohus on korduvalt välja toonud, et kohtud peavad kaitsma ja tagama eraõiguslike isikute õiguspärast ootust, et seaduslikult väljastatud haldusakt, mille alusel on isik oma tegevust planeerinud, jääb kehtima – sellest tulenevalt peaksid kohtud teoreetiliselt ehitusloa tühistamise jälle omakorda tühistama. Lõppkokkuvõttes tooks märgitu olukord ikkagi kaasa hoomamatu hulga isikute huvide kahjustumise ja õigusvaidlusi;
• veelgi problemaatilisem oleks, kui kehtiva ehitusloa alusel on hoone juba valmis ehitatud. Sellisel juhul jääks selgusetuks, kuidas peaks kohalik omavalitsus uue loodava õiguspraktika valguses käituma, sest ka valmis ehitatud hoone on vastuolus detailplaneeringuga. Ilmselt oleks sellisel juhul vajalik muuta detailplaneeringut, mis toob kaasa küsimuse, kes peab detailplaneeringu muutmiseks tehtava kulu kandma? Oleks ilmselgelt ebaõiglane nõuda, et hoone omanik, kes on hoone heas usus valmis ehitanud ja kelle hoonele on võib-olla kasutuslubagi väljastatud, peaks asuma tegema uuesti kulutusi. Samuti oleks ebaõiglane, kui kohalik omavalitus, kes on lähtunud senisest õiguspraktikast ja mh Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi selgitustest, peaks asuma oma vahendite arvel detailplaneeringu muudatusi täiesti planeerimatult finantseerima.

Ei saa välistada, et detailplaneeringute menetlused toovad kaasa täiendavaid vaidlusi, sest paraku ei ole praktikas harvad olukorrad, kus detailplaneeringute menetlemine venib näiteks piirinaabrite erimeelsuste tõttu:

• keeruline on isegi olukord, kus detailplaneering on juba kehtestatud, kuid ehitusluba veel väljastatud ei ole. Isik, kelle kinnistu osas detailplaneering on tehtud, on suure tõenäosusega huvitatud oma ehitusõiguse maksimaalsest kasutamisest ja seda just väiksema ehitusõigusega kruntidel. Nii võibki tekkida olukord, kus isik on planeerinud omale hoone eeltoodud näidet kasutades 150 m² suuruse vundamendi pindalaga. Kui nüüd selgub, et see pindala peab hõlmama ka räästaste projektsiooni maapinnale, katuse projektsioonist väljaulatuvaid treppe ja terrasse, siis ilmselgelt ei ole isikule võimalik väljastada ehitusluba mahus, nagu ta õiguspäraselt lootis. Riigikohtu praktika kinnitab, et õiguspärase ootuse põhimõte ei pea seonduma üksnes konkreetse haldusakti väljaandmisega. Õiguspärase ootuse põhimõte kehtib kogu haldusmenetluse kestel ning laieneb ka subjekti ootusele saada teda puudutav haldusakt mõistliku aja jooksul. Ilmselgelt tähendab märgitu seda, et isikule peavad olema tagatud ehitusõigused nii, nagu detailplaneeringu kehtestamisel isik seda ette nägi;
• kohalikud omavalitsused on ka ilmselt probleemi ees siis, kui näiteks üks naabritest on oma ehitamisega jõudnud  kaugemale kui teine – ühel naabril on maja valmis, kuid teisele ei ole veel ehituslubagi väljastatud. Kuigi naabritele detailplaneeringus ettenähtud nõuded on näiteks samad, siis eelkirjeldatut arvestades on ometi ilmne, et ehitusluba mitteomav naaber ei pruugi saada enam ehitusluba sellises mahus ehisealusele pinnale, kui varasemalt ehitusloa saanud naaber. Kuidas aga sellisel juhil saaks kohalik omavalitus aga täita põhiseaduses § 12 tulenevat võrdse kohtlemise põhimõtet?

Seni kehtinud praktika on kehtinud alates 2003. aastast. On selge, et enam kui kümne aasta pikkuse praktika muutmine toob kaasa segadust ja erinevate isikute õiguste rikkumise. Tagantjärele tark olles ei oleks saanud sellist probleemi tekkida, kui mõiste ehitusalune pindala oleks koheselt või vähemalt mõne aja möödudes saanud legaaldefinitsiooni. Samas võib-olla ei peetud seda vajalikuks, kuna ka näiteks siinkirjutaja meelest on mõiste tervikuna „hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala“ üsnagi selge oma olemuse ja eesmärgi poolest. Samas oleks mõiste defineerimine olnud siiski vajalik kasvõi sellest aspektist, et kui mõiste sisu oleks tahetud muuta, oleks see ilmselt toonud kaasa avaliku diskussiooni, mida antud juhul pole toimunud. Praegu on lihtsalt kaks kohtuastet asunud üle kümneaastasest praktikast erinevale seisukohale ja senine arusaam ja praktika ongi ilma suurema kärata ümber lükatud. Lõpliku sõna ütleb asjas siiski Riigikohus. Kui Riigikohus aktsepteerib alamate astmete seisukohta, jääb ainult loota, et Riigikohus annab juhised ka selleks, kuidas ületada ülalpool tõstatatud ja isikute põhiõigusi puudutavaid küsimusi.

Enno Heringson,
vandeadvokaat, partner,
Advokaadibüroo Heringson GLO