Selline seisukoht oli siinkirjutaja hinnangul äärmiselt ebaõige, sest vastavad mõisted on olemuslikult täiesti erineva mahuga, mh lähtuvalt sellest, et planeerimine ja ehitamine on oma olemuselt täiesti erineva funktsionaalsusega.
Lihtsa näitega selgitatuna: kui näiteks mõnele kinnistule on ette nähtud detailplaneeringus ehitusalune pindala 150 m2, siis senise arusaama järgi tähendab see seda, et hoone vundamendi alune pind ei tohi ületada 150 m2, kuid näiteks räästa laiust (s.o hoone projektsiooni maapinnale) sinna hulka ei arvata, samuti ei ole selle läbi piiratud kuidagi näiteks terrassi pindala. Samas, kui mõiste "ehitusalune pindala" lugeda võrdseks mõistega "ehitisealune pind", nagu kohus seda tegi, tähendaks see konkreetse näite puhul seda, et 150 m2 hulka tuleb arvata nii räästad kui terrassid, mis ilmselgelt piirab konkreetse kinnistu ehitusõigusi.
Sisuliselt tähendab vastavate mõistete samastamine, et isik, kelle kinnistule on detailplaneeringu alusel ette nähtud ehitusalune pindala 150 m2, peaks valima:
- kui ta soovib ehitada hoone, mille alune pindala oleks täpselt 150 m2, siis tuleb loobuda nii räästast kui terrassist jne;
- kui ehitada hoone, millel on ka räästad, mõni varjualune ja terrass, peab hoonealune pindala olema selle võrra väiksem, st kokku 150 m2.
Seega siinkirjutaja hinnangul tekitanuks selline põhjendamatu tõlgendus hoomamatuid probleeme, mis tegelikkuses muutnuks kogu senist arusaama mitmetes omavalitsuses ja võinuks riivata mitmete heausksete isikute õigusi, kes olid juba ehitamas või seda planeerimas:
- kui kohalik omavalitsus oli juba tulenevalt senisest arusaamast väljastanud ehitusloa lähtuvalt sellest, et ehitusalune pindala on sisuliselt vundamendialune pindala ning ehitusluba on väljastatud maksimaalses detailplaneeringuga ettenähtud mahus, siis on ehitusluba suure tõenäosusega vastuolus detailplaneeringuga, kui just tegemist ei ole funktsionaalstiilis hoonega, millel räästad, varjualuse ja terrass puuduvad. Kuna kohalik omavalitsus peab tagama selle, et ehitusload oleks kooskõlas detailplaneeringuga, siis peaks teoreetiliselt kohalik omavalitus vastava ehitusloa tühistama, mis samas rikuks ehitusloa adressaadi õigusi. Riigikohus on samas korduvalt välja toonud, et kohtud peavad kaitsma ja tagama eraõiguslike isikute õiguspärast ootust, et seaduslikult väljastatud haldusakt, mille alusel on isik oma tegevust planeerinud, jääb kehtima – sellest tulenevalt peaksid kohtud teoreetiliselt ehitusloa tühistamise jälle omakorda tühistama. Lõppkokkuvõttes toonuks märgitud olukord ikkagi kaasa hoomamatu hulga isikute huvide kahjustumise ja õigusvaidlusi;
- veelgi problemaatilisem olnuks, kui kehtiva ehitusloa alusel on hoone juba valmis ehitatud. Sellisel juhul jääks selgusetuks, kuidas peaks kohalik omavalitsus uue loodava õiguspraktika valguses käituma, sest ka valmis ehitatud hoone on vastuolus detailplaneeringuga. Ilmselt oleks sellisel juhul vajalik muuta detailplaneeringut, mis toob kaasa küsimuse, kes peab detailplaneeringu muutmiseks tehtava kulu kandma? Oleks ilmselgelt ebaõiglane nõuda, et hoone omanik, kes on hoone heas usus valmis ehitanud ja kelle hoonele on võib-olla kasutuslubagi väljastatud, peaks asuma tegema uuesti kulutusi. Samuti oleks ebaõiglane, kui kohalik omavalitus, kes on lähtunud senisest õiguspraktikast ja mh Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi selgitustest, peaks asuma oma vahendite arvel detailplaneeringu muudatusi täiesti planeerimatult finantseerima. Ei saa välistada, et detailplaneeringute menetlused toovad kaasa täiendavaid vaidlusi, sest paraku ei ole praktikas harvad olukorrad, kus detailplaneeringute menetlemine venib näiteks piirinaabrite erimeelsuste tõttu;
- keeruline olnuks isegi olukord, kus detailplaneering on juba kehtestatud, kuid ehitusluba veel väljastatud ei ole. Isik, kelle kinnistu osas detailplaneering on tehtud, on suure tõenäosusega huvitatud oma ehitusõiguse maksimaalsest kasutamisest ja seda just väiksema ehitusõigusega kruntidel. Nii võibki tekkida olukord, kus isik on planeerinud omale hoone eeltoodud näidet kasutades 150 m2 suuruse vundamendi pindalaga. Kui nüüd selgub, et see pindala peab hõlmama ka räästaste projektsiooni maapinnale, katuse projektsioonist väljaulatuvaid treppe ja terrasse, siis ilmselgelt ei ole isikule võimalik väljastada ehitusluba mahus, nagu ta õiguspäraselt lootis. Riigikohtu praktika kinnitab, et õiguspärase ootuse põhimõte ei pea seonduma üksnes konkreetse haldusakti väljaandmisega. Õiguspärase ootuse põhimõte kehtib kogu haldusmenetluse kestel ning laieneb ka subjekti ootusele saada teda puudutav haldusakt mõistliku aja jooksul. Ilmselgelt tähendab märgitu seda, et isikule peavad olema tagatud ehitusõigused nii, nagu detailplaneeringu kehtestamisel isik seda ette nägi;
- kohalikud omavalitsused olnuks ka ilmselt probleemi ees siis, kui näiteks üks naabritest on oma ehitamisega jõudnud kaugemale, kui teine – ühel naabril on maja valmis, kuid teisele ei ole veel ehituslubagi väljastatud. Kuigi naabritele detailplaneeringus ettenähtud nõuded on näiteks samad, siis eelkirjeldatut arvestades on ometi ilmne, et ehitusluba mitteomav naaber ei pruugi saada enam ehitusluba sellises mahus ehitisealusele pinnale, kui varasemalt ehitusloa saanud naaber. Kuidas aga sellisel juhul saaks kohalik omavalitus täita põhiseaduses § 12 tulenevat võrdse kohtlemise põhimõtet?
Õnneks jäid kõik need probleemid tekkimata, sest viidatud Tallinna Ringkonnakohtu seisukoht ei jõustunud. 04. mai 2014. a asus Riigikohus lahendis nr 3-3-1-59-13 siinkirjutajaga samale seisukohale, et: "…määruses ja planeerimisseaduses kasutatud terminid on tõesti erinevad ning võimaldavad erimahulist sisustamist. Oluline on ka see, et majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus on antud ehitusseaduse § 26 lg‑s 4 sisalduva delegatsiooninormi alusel. EhS § 26 reguleerib aga ehitusloale esitatavaid nõudeid, sealhulgas põhiosas nõudeid, mis ilmselgelt ei ole kohaldatavad planeerimismenetluses. Planeerimisseaduses ega ka teistes õigusaktides ei sisaldu viiteid selle kohta, et planeerimismenetluses tuleks ehitusaluse pindala määramisel kohaldada eelnimetatud määruse regulatsiooni. Silmas tuleb pidada, et ruumilise planeerimise menetluses erinevad ehitusaluse pindala määramise eesmärgid oluliselt ehitise tehniliste näitajate piiritlemisest ehitusloa taotlemisel. Seetõttu nende normide sisu võib põhjendatult olla oluliselt erinev. Kolleegium ei pea veenvaks kohtute järeldust, et majandus- ja kommunikatsiooniministri 24. detsembri 2002. a määrus nr 69 kuulub planeerimismenetluses ehitusaluse pindala kindlakstegemisel kohaldamisele. Seega puudub ka õiguslik alus järelduseks, et planeerimismenetluses tuleb krundi ehitusõiguse piiritlemisel hoone pindala hulka arvata rajatiseks olev terrass isegi juhul, kui ta ei ole selle hoonega ehituslikult seotud."
Hea meel on tõdeda, et üks õiguslikult absurdne olukord jäi seega tekkimata ning ära jäi väga paljude inimeste aja-, raha- ja närvikulu. Seega hooaega arvestades – planeerige rahulikult omale ilus ja suur terrass, sest see ei ole kuidagi piiratud detailplaneeringus märgitud ehitusaluse pindalaga!
Enno Heringson,
vandeadvokaat, partner,
Advokaadibüroo Heringson GLO
