Ebastabiilses majanduslikus olukorras muutub üha aktuaalsemaks ettevõtete varade hindamine. Eestis kehtivad raamatupidamisjuhendid, nagu ka rahvusvahelised standardid nõuavad vara allahindamist juhul, kui selle väärtus on väiksem bilansilisest jääkmaksumusest. Sellise toimingu vajalikkust on kohustatud hindama ettevõtte juhtkond ja tema prognoosidest sõltub paljuski firma tulevik. Käesolevas artiklis tulebki juttu sellest, millele tuleb põhivarade kajastamisel erilist tähelepanu pöörata majanduskriisi ajal.

Põhivarade kajastamine pärast arvelevõtmist

Põhivarade hulka kuuluvad pikaajalised finantsinvesteeringud, investeeringud kinnisvarasse, materiaalne ja immateriaalne vara, samuti bioloogiline vara. Kuna  enamikus ettevõtteis viimane puudub, siis käesolevas artiklis ma neile tähelepanu ei pööra.

Raamatupidamisjuhendite nõuete kohaselt võetakse põhivara arvele soetusmaksumuses ja kajastatakse seejärel järgmistest põhimõtetest lähtudes:

• investeeringud kinnisvarasse – olenevalt ettevõtte otsusest õiglases väärtuses või soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused;
• finantsinvesteeringud – soetusmaksumuses (mis mõningatel juhtudel on korrigeeritud) või  õiglases väärtuses, olenevalt investeeringute tüübist;
• materiaalne vara – soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused;
• määratud kasutuseaga immateriaalne vara – soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused;
• määramata kasuliku elueaga immateriaalseid põhivarasid ei amortiseerita, kuid nende väärtuse kontrollimiseks viiakse igal bilansipäeval läbi test.

Kulumi arvestusega seoses ei teki ettevõtjail ja raamatupidajail tavaliselt küsimusi, kuid vara testimine ja väärtuse allahindlus nõuavad üksikasjalikumat käsitlemist.

Millal on vajalik vara lisaallahindlus?

Vara väärtus hinnatakse alla, kui vara objekti kaetav väärtus on väiksem tema bilansilisest maksumusest. Kaetav väärtus omakorda on suurem järgmistest näitajatest:

a) vara õiglane väärtus miinus müügikulutused;
b) kasutusväärtus, s.o vara kasutamisest eeldatav genereeritav rahavoogude nüüdisväärtus.

Sellest informatsioonist lähtudes võime eeldada vara väärtuse langust näiteks järgmistel juhtudel:

• Ettevõtte bilansis on kajastatud vana, kasutuskõlbmatu vara.
  
• Ettevõtte bilansis on kajastatud vara, mida firma tegevuses ei kasutata, ja kui seda ongi võimalik müüa, siis tunduvalt alla bilansilist maksumust.
  
• Ettevõtte bilansis on kajastatud lõpetamata ehitis, mille lõpetamine on määramata ajaks edasi lükatud ja/või mille kaetav väärtus on langenud alla bilansilist maksumust.
  
• Bilansis on kajastatud investeeringud ettevõttesse (või äriühingu soetamisel tekkinud firmaväärtus), mis pika aja jooksul ei anna oodatud kasumit.
  
• Ettevõte kajastab investeeringuid kinnisvarasse soetusmaksumuses.

Viimasel juhul, kui kinnisvara on soetatud hinnatõusu kõrgpunktis, on loogiline eeldada, et selle väärtuse langus praegusel momendil on tunduvalt suurem kogutud kulumisummast ning tarvis on tõstatada allahindamise küsimus.

Seega oleme määranud kindlaks vara väärtuse languse tunnused, aga mida edasi teha? Esmajoones tuleb leida konkreetse vara kaetav väärtus, s.o kas õiglane väärtus või kasutusväärtus, olenevalt sellest, kumb summa on suurem. Ja kui vara kaetav väärtus on väiksem tema bilansilisest maksumusest, on vaja see hinnata alla selle kaetavale väärtusele.

Õiglast väärtust, s.o summat, mida praegu on võimalik hinnatava vara eest saada, on sageli võimatu määrata, sest spetsiifiliste seadmete või ehitiste müügi tõenäosus on nullilähedane. Järelikult tuleb konkreetse vara kaetava väärtuse määramiseks leida selle vara kasutusväärtus.

Millele tuleb pöörata tähelepanu vara kasutusväärtuse leidmisel?

Nagu eespool öeldud, on vara kasutusväärtus vara kasutamisest ja kasutusjärgsest müügist eeldatavalt genereeritavate rahavoogude nüüdisväärtus. Kasutusväärtuse määramise meetodit on kirjeldatud raamatupidamisjuhendites. Erilist tähelepanu tuleb pöörata järgmistele küsimustele:

• Prognoos rahavoogude kohta peab olema realistlik. Muidugi ei saa keegi täie kindlusega rääkida sellest, mida toob meile tulevik, kuid firma juhtkonnal peab olema nägemus ettevõtte tulevikust, vastasel juhul langeb kahtluse alla firma edasine eksisteerimine üldse. Näiteks alusetul prognoosil müügitulude suurenemise kohta järgmisel aastal ei ole mõtet, iseasi kui ettevõttel on juba järgmisteks perioodideks sõlmitud klientidega lepingud, mille realiseerimist peab firma juhtkond prognoosi koostamise ajal tõenäoliseks jne.
• Firma tegevuse prognoosid peab koostama ettevõtte juhtkond, aga mitte audiitor või isegi pearaamatupidaja, kuna juhtkond vastutab firma tegevuse eest ja on toimuvast kõige paremini informeeritud.
• Üldjuhul koostatakse prognoosid maksimaalselt 5 aastaks. On juhtumeid, kui juhtkonnal on võimalus koostada realistlik prognoos pikemaks perioodiks, kuid tavaliselt ei ole see võimalik.

Vara väärtuse määramise näitena vaatleme järgmist olukorda: aruandeperioodil (2008. aasta) soetas ettevõtte 5 miljoni krooni eest  hoone (600 m²), mis kavatsetakse anda rendile. Hoone on kajastatud soetusmaksumuses investeeringuna kinnisvarasse. Pikaajalised lepingud 316 m² rentimiseks sõlmiti 2008. aastal, ülejäänud 284 m² kavatseb ettevõte anda rendile 2009. aastal. Prognoosi koostamise ajal on juhtkond veendunud tulevaste tulude saamises (näiteks on olemas kirjalikud kokkulepped rentnikega) ja võib realistlikult hinnata ka kaasnevaid kulusid. Diskontomäär on arvutatud ettevõtte omakapitali hinnast lähtudes ja moodustab 11%. Rahavoogude prognoos näeb välja järgmiselt:

Pindala	600 m2
Antud rendile Aruandeperioodil	m2	Hind	Tulu kuus
Klient 1	95	250	23 750
Klient 2	67	220	14 740
Klient 3	79	190	15 010
Klient 4	26	210	5 460
Klient 5	49	210	10 290
	316	219	69 250
	600	219	1 314 876	1 577 848 aastas
Diskonteeritud rahavoog
Aasta	0	1	2	3	4	5
Investeering	-5 000 000
Tulud	700 000	1 577 848	1 577 848	1 577 848	1 577 848	1 577 848
Kulud	-85 000	-100 000	-110 000	-115 500	-121 275	-127 339
Puhas rahavoog	-4 385 000	1 477 848	1 467 848	1 462 348	1 456 573	1 450 509
Diskontomäär	11%
Diskonteeritud rahavoog	- 4 385 000	1 331 395	1 191 338	1 069 256	959 490	860 807
Diskonteeritud rahavoog	1 027 286

Nimetatud juhul on kasutusväärtus suurem bilansilisest maksumusest ja ei tekita investeeringu allahindluse vajadust, põhiküsimuseks on see, et juhtkond põhjendaks niivõrd optimistlikku prognoosi.

Lõpetuseks pööran tähelepanu sellele, et varade allahindluse küsimused muutuvad kujunenud majanduslikus olukorras eriti aktuaalseiks. Seda teemat käsitledes ei tohi ettevõtete juhid ja rahandusspetsialistid unustada raamatupidamise seaduses kätketud konservatiivsuse printsiipi, mille järgi ettevõttel ei tasu põhjendamatult üle hinnata oma vara ja tulusid ega alahinnata kulusid ja kohustusi.

Avaldatud: Raamatupidamisuudised nr 4 / 2009