Eluasemehinnad sõltuvad nõudlusest ja pakkumisest. Inimeste sissetulekute suurenedes ja madalate intressimäärade juures nõudlus kasvab ja hinnad tõusevad. Eluasemete pakkumise suurenemine aga vähendab hinnatõusu. Eluasemehindade muutus on põhjendatud, kui see on tingitud sissetulekute, intressimäära või turul olevate eluruumide arvu muutusest. Sellisel juhul on hinnamuutus pigem pikemaajalisem. Samas mõjutavad hindu lühiajaliselt ka teised tegurid. Kui inimesed usuvad, et hinnad tõusevad ja laenutingimusi leevendatakse, siis üldjuhul toovad need kaasa lühiajalise hinnatõusu, aga mõne aja pärast liiguvad hinnad tagasi tasemele, mis on vastavuses sissetulekute, intressimäära ja eluruumide arvuga.
Eesti Pangas tehtud uuringus võrreldi, kuivõrd on eluasemehindade muutus ajendatud põhiteguritest, mis mõjutavad hindu pikemalt, ja kui suures ulatuses peegeldavad hinnad põhiteguritest sõltumatut lühiajalist muutust. Selleks analüüsiti 16 Euroopa riigi kvartaalseid andmeid aastatel 2005–2018. Uuringus kasutatud mudeli täpsem info.
Jooniselt 1 on näha, et peamine eluasemehindade tõstja on Eestis olnud sissetulekute kasv. Näiteks 2015. aastal tõusid inflatsiooniga korrigeeritud eluasemehinnad ligi 5% seetõttu, et sissetulekud kasvasid 6%. Eluruumide arvu kasv on aga mõningal määral leevendanud hindade kasvu ja intressimäärad on erinevatel perioodidel nii panustanud kui pehmendanud hindade kasvu. 2017. aasta negatiivsed intressimäärad toetasid eluasemehindade tõusu, kuid 2018. aastal on intressimäärade tõus pigem vähendanud hinnatõusu.
Joonis 2 näitab eluasemehindade erinevust põhjendatud tasemest, st hinnatasemest, mida saab selgitada sissetulekute taseme, intressimäära ja eluruumide arvuga. Näiteks 2006. aasta lõpus olid eluasemehinnad ca 35% kõrgemad, kui need oleks olnud põhjendatud põhitegurite järgi. Aastatel 2014–2017 olid eluasemehinnad ca 10–15% üle hinnatud. 
2018. aastal kasvas inflatsiooniga kohandatud eluaseme hinnaindeks 1,9%, aga põhitegurite muutusega põhjendatud eluasemehindade kasv oleks olnud 8,7%. Et tegelik kasv oli väiksem, siis eluasemete hinnad on suuremas kooskõlas põhitegurite tasemega kui eelnevatel aastatel. Sellest saame järeldada, et kuigi esmapilgul võib jätkuv eluaseme hinnatõus viimastel aastatel viidata liigsele optimismile kinnisvaraturul, on see olnud siiski põhjendatud sissetulekute kasvuga.
Praegune eluasemehindade tase on vastavuses üldise majandusolukorraga, , kuid see ei tähenda, et majanduskriisi ajal hindade lühiajalisi kõikumisi ei toimu. Kui sissetulekud langevad, siis langevad ka eluasemehinnad, mis võivad kukkuda ka rohkem kui sissetulekud ehk põhjendatud tasemest allapoole. Näiteks 2009. aastal olid hinnad peale kiiret langust 20% madalamad, kui oleks olnud oodatav sissetulekute, intressimäära ja eluruumide arvu järgi. Kukkumine toimus küll kõrgelt – nagu juba mainitud, olid 2006. aastal hinnad põhjendamatult kõrged. Praegu, kui eluasemehinnad on põhiteguritega põhjendatud tasemel, võib loota, et üle reageerivat hinnamuutust ei toimu.
Autor: Merike Kukk, Eesti Panga ökonomist
Allikas: Eesti Pank
