Mõnikord tuleb kinnisasi tavakorras maksustada, nii nagu kõik teised kaubad. Millal ja mis tingimustel tuleb siis kinnisasja pöördmaksustada?
Kinnisasja käive on üldjuhul maksuvaba käive. Maksuhaldurit enne tehingu toimumist informeerides võib kinnisasja müüki või renti vabatahtlikult käibemaksuga maksustada siis, kui tehing toimub maksukohustuslaste vahel. Vabatahtliku maksustamist ei saa kohaldada juhul, kui tegemist on eluruumi müügi või rendiga.
Esmapilgul võib üldse veider tunduda, et mille pärast võiks ettevõtja soovida vabatahtlikult käibemaksu lisada, aga tegelikult on sellel täiesti arusaadav ja loogiline põhjendus olemas. Kui kinnisasja müüja on ise teinud müüki mineva kinnisasja tarbeks (ostes või ka parendades) käibemaksuga maksustatud kulusid ja need kulud sisendkäibemaksuna maha arvanud, siis maksuvaba müügi korral tuleks ostmisel või ehitamisel tasutud sisendkäibemaks riigile tagasi maksta. Põhjusel, et maksuvaba käibe tarbeks tehtud kulutuste sisendkäibemaksu ei ole lubatud maha arvata.
Kui aga kinnistu uus ostja on ettevõtlusega tegelev isik, siis ei ole tehingule käibemaksu lisamine tema jaoks probleem. Müüja lisab tehingule vabatahtlikult käibemaksu ja säilitab õiguse sisendkäibemaks maha arvata, ning ostja saab lisatud käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata. Eeldusel, et kinnistu ostetakse maksustatava ettevõtluse tarbeks.
Käibemaks on neutraalne maks, mis ei tohi koormata ettevõtjat.
Kui ettevõtja on maksuhaldurit käibemaksu vabatahtlikust lisamisest teavitanud, siis tuleb tehingu kajastamisel deklaratsioonil ja ka maksukohustuse täitmisel meeles pidada asjaolu, et rakendada tuleb pöördmaksustamist (ostjal on käibemaksu arvestamise ja tasumise kohustus).
Ettevõtjad on juba harjunud liikmesriikide vahelise kaubanduse pöördmaksustamisega, ent siseriikliku pöördmaksustamisega nii palju kokku ei puututa. Eelkõige selle tõttu, et siseriiklikult pöördmaksustamine on erand, mida saab kasutada ainult mõne spetsiifilise kauba puhul.
Enne Euroopa Liiduga liitumist kasutati Eestis siseriiklikku pöördmaksustamist metsamaterjali müügil. Pärast Euroopa Liiduga liitumist pidi Eesti sellest võimalusest loobuma. Küll aga on Eesti praegu saanud õiguse pöördmaksustada kinnisasjade, väärismetalli ja metallijäätmete müüki. 2017. aasta algusest lisanduvad sellesse nimekirja veel metallitooted, mille täpsem nomenklatuur on toodud käibemaksuseaduse (KMS) §-is 41¹ lg 2 p 5.
Pöördmaksustamine tähendab seda, et müüja küll väljastab koos käibemaksuga müügiarve, kuid viitab müügiarvel KMS §-ile 41¹ ja deklareerib müügisumma ainult käibedeklaratsiooni KMD 9. real. Ostjal lasub käibemaksu arvestamise ja maksmise kohustus. Ostja lisab niisiis ise müügihinnale 20% käibemaksu juurde ja maksab selle riigile ära.
Kui ostjal on õigus kogu sisendkäibemaks ettevõtlusega seotud kulutusena maha arvata, siis reaalset maksukohustust ostjal ei teki. Ostja deklareerib tehingu KMD ridadel 1, 4, 5, 7 ja 7.1. Real 5 muidugi eeldusel, et ostjal on õigus sisendkäibemaks maha arvata.
Just müüja peab olema tähelepanelik, et müüki ei deklareerita tavakorras ridadel 1 ja 4. Rõhutada tuleb seda, et kui otsustatakse tehingut vabatahtlikult maksustada, siis pöördmaksustamine on sellele järgnevalt kohustuslik.
