”Kuna 24. mail 2020 jõustusid ka olulised seadusemuudatused, on tekkinud erinevaid arvamusi, sest osad seadusemuudatused kehtisid määratud aja ning on käesolevaks aastaks kehtivuse kaotanud,” räägib Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liige, õigusosakonna juhataja Urmas Mardi.
Milliseid üldkoosoleku vorme on ühistutel üldse võimalik kasutada ja millised seadusemuudatused on kehtivuse kaotanud?
”Käesolevas ülevaates ei puuduta ma tavapärase üldkoosolekuga seonduvat, sest selle korraldamisel olulisi põhimõtteid muudetud pole.” selgitab Mardi.
Elektrooniliselt koosolekul osalemine
Tsiviilseadustiku üldosa seadusesse (TsÜS) lisati säte, mis võimaldab füüsiliselt koosolekul osalemisele lisaks osaleda koosolekul ka elektroonilisi lahendusi kasutades. Kuna muudatus sätestatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses, kehtib see kõigi juriidiliste isikute kõigile organitele.
Siiski tuleb Mardi sõnul lisaks lähtuda iga juriidilise isiku koosoleku pidamise tingimustest. ”Kõik juriidilise isiku organi koosolekut reguleerivad sätted jäävad kehtima ka koosolekule, kus võib osaleda elektrooniliste vahendite abil. Kohalduvad nii koosoleku kokku kutsumise, päevakorra, hääletamise kui ka kõik muud koosoleku pidamise reeglid,” toonitab ta.
Arvestada tuleb ka, et e-lahenduste kasutamine on lisavõimalus, mitte kohustus või osaleja õigus seda nõuda. ”Koosoleku kokku kutsuja otsustab, millisel viisil koosolekul saab osaleda, arvestades seejuures ühingu liikmete soove ja võimalusi. Lisan veel, et oluline on tähele panna, juhul kui ühistu otsustab ülalmainitud viisil veebis videosilla vahendusel koosoleku korraldada, peab ka ühistu juhatus tagama, et kõik soovijad saaksid koosolekul osaleda,” selgitab EKÜL õigusosakonna juhataja.
Juhul kui korteriühistu liikmel puudub tehniliste vahendite kasutamise võimalus, oleks üheks pääseteeks kutsuda soovijad koosoleku pidamise kohta, et tagada osalemise võimalus. Juhul kui ühistu kõigile soovijatele osalemise võimalust ei taga, riskitakse õigusvaidlusega, millest lähtuvalt võivad otsused olla tühised, sest rikuti koosoleku kokkukutsumise korda.
Otsuste vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi on korteriomanikel võimalik vastu võtta otsuseid üldkoosolekut kokku kutsumata juba alates 2018. aasta 1. jaanuarist.
”Uue muudatusena tehakse vastavasse regulatsiooni täiendus, et otsuse eelnõu tuleb saata korteriomanikele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis,” selgitab Urmas Mardi. Samas vormis peavad oma seisukoha eelnõule esitama ka korteriomanikud ise. ”Lisaks on edaspidi minimaalne tähtaeg korteriomanikele oma seisukoha esitamiseks seitse päeva. Juhul, kui põhikirjas on pikem tähtaeg näiteks 14 päeva, tuleb tugineda põhikirjale,” toonitab Mardi.
Kohaldatakse sama kvoorumi nõuet, mis kehtib tavalise koosoleku puhul, st vastama peab vähemalt nii palju korteriomanikke, kui on vajalik üldkoosoleku otsustusvõimeks seaduse või põhikirja kohaselt.” Muudetakse ka häälteenamuse nõuet, mille järgi saab otsuse edaspidi ilma koosolekut kokku kutsumata vastu võtta, kui selle poolt on üle poole antud häältest, mitte enam kõigi korteriomanike häältest,” selgitab Mardi.
Põhikirjaga saab siiski ette näha suurema häälteenamuse nõude. Veel on Mardi sõnul oluline märkida, et mitteosalejat ei loeta enam automaatselt vastu hääletanuks, vaid hääleõigusest loobunud liikmeks. ”Selle vormi kasutamisel tuleb protokolli vormistamisel poolthääletanud liikmed ka nimeliselt kajastada,” rõhutab Mardi.
Põhikiri korda
EKÜL õigusosakonna juhataja soovitab korteriühistutel tungivalt oma põhikirjad üle vaadata. ”Vahepealsel perioodil, 24.05.2020 – 31.10.2020 võis lähtuda seaduses sätestatud häälteenamuse nõudest koosolekut kokku kutsumata otsuse vastu võtmisel, kuid see täna enam ei kehti,” selgitab EKÜL õigusosakonna juhataja. ”Ühistud, kellel on põhikirjas ette nähtud, et koosolekut kokku kutsumata saab otsuse vastu võtta vaid kõigi liikmete nõusolekul, peavad seda ka järgima. Kui ühistu soovib rangest regulatsioonist loobuda, tuleb korteriühistu põhikirjas teha vajalikud muudatused,” toonitab ta.
Nõuded KÜ üldkoosoleku protokollile
Oluliselt lihtsamaks muutus üldkoosolekute protokollide vormistamine ja registripidajale saatmine. ”Kui varasemalt tuli registripidajale esitada kõikide koosolekul osalenute allkirjadega nimekirja originaal postiga, siis edaspidi võib registripidajale edastada ärakirjad vastavatest dokumentidest, mitte originaaldokumendid arvuti kaudu,” selgitab Mardi.
Majandusaasta aruannete esitamine
Kuigi 2020. aastal said korteriühistud pandeemiast tingitult pikendust majandusaasta aruannete esitamiseks, siis see pikendus enam ei kehti ja kuue kuu jooksul peale eelmise majandusperioodi lõppu tuleb esitada majandusaasta aruanne. Kui eelmise majandusperioodi lõpuks oli 31. detsember, tuleb 30. juuniks 2022 esitada majandusaasta aruanne korteriühistute registrile. „Soovitan ühistutel seda tähtaega väga tõsiselt võtta,“ tuletab Mardi ühistutele meelde.
Veel on Mardi sõnul inimeste jaoks segane see, kas ka väikesed, kuni kümne korteriga korteriühistud peavad esitama majandusaasta aruande. „Kui väikesel ühistul pole valitud juhatust ning tegutsetakse ühise esindusõiguse alusel, siis võib pidada kassapõhist raamatupidamist ja majandusaasta aruannet esitama ei pea,“ selgitab Mardi. „Kui aga väikeses ühistus on juhatus valitud, siis on olukord teine, tuleb pidada tekkepõhist raamatupidamist ja tuleb esitada ka majandusaasta aruanne.“
Siiski on Mardi sõnul täna juba justiitsministeerumis ettevalmistamisel seadusemuudatus, mis võimaldaks tulevikus väikesel ühistul juhatuse olemasolule vaatamata ise valida, kas soovitakse pidadada kassapõhist raamatupidamist ja loobuda majandusaasta aruande esitamise kohustusest või valida tekkepõhine raamatupidamine ja majandusaasta aruande esitamine. „Korteriühistute liit seda ettepanekut toetas, see tundub mõistlik,“ kinnitab Mardi.
