Praktikas tekib pandiõiguse teostamise vajadus olukorras, kus üürnik on üürileandjale võlgu (nt üüriraha) ja asjaolud tingivad vajaduse seda nõuet tagada.
Eesti Kaubandus-Tööstuskoja Teatajas ilmunud artiklis räägib Tööstuskoja poliitikakujundamise ja õigusosakonna jurist Mart Kägu ülevaatlikult sellest, kuidas ja millises ulatuses on üürileandjal õigus teostada talle kuuluvat pandiõigust üürniku asjade suhtes.
Antud olukorda reguleerivad eelkõige võlaõigusseaduse üürilepingu sätted. Kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Selline pandiõigus on siiski teatud määral piiratud. Need piirangud on eelkõige seotud panditavate asjade väärtuse ja teatud asjade puhul ka pandiõiguse teostamise keeluga. Seda teemat käsitleme allpool Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-8-08 valguses. Riigikohtu praktika on siinkohal oluline allikas üürileandja pandiõiguse sisu ja ulatuse täpsemal määratlemisel.
Kas üürileandja võib soovi korral kõik üüritaval pinnal olevad asjad pantida?
Üks olulisemaid küsimusi on kindlasti see, milliste asjade suhtes võib pandiõigust teostada.
Riigikohus selgitab, et sellele küsimusele vastamisel tuleb selgusele jõuda, kas üüritud ruumis asuvad vallasasjad kuuluvad üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde. Ruumi sisustusse kuulub esmajoones mööbel, äriruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed masinad ja seadmed. Ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on Riigikohtu hinnangul esmajoones sellised vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda. Bürooruumide puhul nt arvutid, koopiamasinad jms. Kui tegemist on kaupluse- või kaubalaoruumidega, kuuluvad Riigikohtu hinnangul ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad. Üürileandja pandiõigusega võivad olla koormatud ka kolmandate isikute vallasasjad, mis asuvad üüritud ruumis. See ei tähenda siiski seda, et kolmandad isikud ei võiks neid hiljem välja nõuda.
Eeltoodu valguses võib järeldada, et eelduslikult ulatub pandiõigus kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Erandiks on siiski asjad, millele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluse seadustiku kohaselt (nt teatud isiklikud esemed, hädavajalikud esemed olmevajaduste rahuldamiseks, arhivaalid jms). Ühtlasi ei ole üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde kuuluvaks ajutiselt ruumi toodud asjad, mille sihtotstarve ei ole kuuluda ruumi sisustusse või selle kasutuse juurde (nt ruumi remondi korral remontimiseks tarvilikud seadmed ja vahendid).
Lisaks eeltoodule on oluline pandiõiguse teostamise seisukohalt ka üürileandja teadmine, kas asi kuulub üürnikule või kolmandale isikule. Kui üürileandjal on teadlik või arvestades asjaolusid peaks olema teadlik, et asjad kuuluvad kolmandale isikule, siis ei tohiks üürileandja oma pandiõigust nende asjade suhtes teostada. Siinkohal tuleb rõhutada siiski seda, et üürileandja ei pea tegema mingisuguseid erilisi pingutusi asjade kuuluvuse väljaselgitamiseks. Üürileandja ei pea üüripinnal olevate kaupade puhul eeldama, et need kuuluvad kolmandatele isikutele. Kui kolmandad isikud soovivad oma asjad üürileandja pandiõiguse alt välistada, peavad nad tagama, et üürileandjat nende omandist asjade ruumi viimisel viivitamata teavitataks. Kui üürileandja on pandiõigust juba teostanud, siis on kolmandatel isikutel need asjad õigus üürileandjalt välja nõuda. Mõistagi on vaja sellisel juhul tõendada omandiõigust. Kui asjade väljaandmine pole võimalik või õigustatud isik on arusaadaval põhjusel kaotanud huvi vaidlusaluste kaupade tagastamise vastu, siis on põhjendatud nõuda asjade asemel kahju hüvitamist nende väärtuse hüvitamise näol.
Kas üürileandja võib üürniku asju oma valdusse võtta omaabi korras?
Esmalt tuleb rõhutada, et omaabi on väga äärmuslik käitumisviis ning selle kergekäeline lubatavus seaks ohtu õigusrahu toimimise, st tekiks oht, et inimesed hakkaksid sisuliselt oma subjektiivse äranägemise järgi asju enda valdusse võtma. Seega üldine reegel on, et kui keegi arvab olevat temale kuuluva asja kellegi kolmanda isiku valduses ja viimane keeldub asja välja andmast, peaks esimene pöörduma kohtusse asja väljaandmise nõudega (vindikatsioonihagi). Teatud juhtudel on siiski lubatud ka omaabi rakendada. Käesoleva artikli valguses on omaabi aktsepteeritav eelkõige juhul, kui üürnik tahab ruumis leiduvaid asju ära viia. Eeltoodu hõlmab nt olukordi, kus üürnik on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia või kui seda on ilmselt karta ja asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav.
Millises väärtuses võib üürileandja võtta enda valdusse üürniku asju?
Kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada (sh omaabi korras) ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Kuidas neid nõudeid määratleda? Seaduse järgi on üürileandja pandiõigusega tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Riigikohus on seisukohal, et üürileandja pandiõigus tagab ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi.
Kõige selle juures peab meeles pidama siiski seda, et üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks.
