Riigikohtusse jõudnud vaidlus puudutab Tallinnas Maarjamäe klindil asuvaid kinnistuid, kuhu 1998. aastal kehtestatud detailplaneeringuga kavandati korterelamuid. Samas moodustas keskkonnaminister 2006. aastal seal hoopis püsielupaiga, et kaitsta esimese ja teise kategooria kaitsealuseid taimeliike – mägi-kadakkaera, püstkivirikku ja aasnelki.
Pärast kaitseala loomist taotles omanik keskkonnaministeeriumilt maade vahetust, kuid loodukaitseseaduse muudatuste järel otsustas riik kinnistud hoopis välja osta. 2014. aastal telliti maade hindamine ja omanik nõustus need 1,3 miljonit euro eest riigile müüma. Samal ajal korraldati aga püsielupaigas inventuur ja ekspertiis ning selgus, et eramaal asuv puhverala pole mägi-kadakkaera ja püstkiviriku seisundile loodetud soodsat mõju avaldanud. Seetõttu arvas minister kinnistud 2015. aastal püsielupaigast välja ja riik loobus nende omandamisest.
2016. aastal pöördus omanik halduskohtusse, et nõuda riigilt pikki aastaid kehtinud looduskaitseliste piirangute eest kahjutasu. Kaebuse järgi oli detailplaneering vahepeal aegunud, kortereid polnud võimalik valmis ehitada kinnisvaraturu kõrghetkel (2006–2007) ja pealegi oli Tallinna linn kinnistud vahepeal üldplaneeringuga rohealaks nimetanud. Kahju hüvitamiseks pakkus kaebaja mitut erinevat lähenemist ning summad jäid 940 000 ja 1,83 miljoni euro vahele.
Halduskohus rahuldas kaebuse osaliselt ja määras Merkole kinnistute väärtuse vähenemise tõttu 760 000 euro suuruse hüvitise, kuid ringkonnakohus tühistas otsuse ja saatis asja hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks tagasi halduskohtusse. Ringkonnakohtu lahendi vaidlustasid Riigikohtus nii Merko kui ka keskkonnaministeerium.
Kinnistute väärtust tuleb uuesti analüüsida
Riigikohus nõustub oma tänases otsuses haldus- ja ringkonnakohtuga, et kinnistute kaitse alla võtmine oli 2006. aastal põhjendatud ja riik ei viivitanud hiljem nende püsielupaigast väljaarvamisega. Seega oli riigi tegevus õiguspärane ja Merkol polnud alust nõuda riigilt õigusvastase tegevusega põhjustatud kahju korvamist.
Samas võib halduskolleegiumi hinnangul olla põhjendatud riigi õiguspärase tegevusega kaasnenud otsese varalise kahju nõue. Riigivastutuse seaduse alusel (§ 16) saab riigilt nõuda hüvitist põhiõiguste erakordse, talumiskohustust ületava riive korral – see tähendab, et igasugust riigi õiguspärase tegevusega tekitatud kahju hüvitada ei tule.
Riigikohtu hinnangul tuleb kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riivet pidada erakordseks juhul, kui kinnitust leiab väide, et maa väärtus on oluliselt vähenenud sellepärast, et seal kehtis püsielupaiga kaitserežiim. Halduskohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas see väide vastab tõele, ja tuvastada kinnistute väärtus otsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal. Kinnistute väärtust mõjutab muu hulgas see, kas sinna on võimalik saada ehitusõigus ja kas kehtivat üldplaneeringut tuleks seetõttu muuta.
Äririsk ei pea jääma riigi kanda
Merko nõudis ka piirangute tõttu saamata jäänud tulu hüvitamist, kuid selles osas ei pidanud Riigikohus nõuet põhjendatuks. Kaebaja soovis äriühinguna teenida oma varalt kasumit, ning piirangud riivasid tema omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Samas pole risk, et äriplaan ei õnnestu ja loodetud ettevõtlustulu jääb looduskaitsepiirangute tõttu saamata, alati ega ka praegusel juhul erakordne. See risk ei pea ettevõtluses jääma tingimata riigi kanda.
Halduskolleegium märgib, et omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt ja ka ettevõtlusvabadust võib üldistes huvides piirata, ilma et selle eest tuleks tingimata hüvitist maksta.
