Asjaõigusseaduse §-i 156 järgi on võõra kinnisasja kasutamine juurdepääsuks enda kinnisasjale tasuline. Tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu asjaõigusseaduse § 156 lg 1 kolmanda lause järgi kohus.
Tasu suurus on jäetud täielikult kohtupraktika kujundada. Viimane on aga tinginud olukorra kus näiteks maakohtu kohtunik määras aastaseks tasumääraks u 1200 eurot, apellatsioonikohus aga leidis, et õige tasu määr u 120 eurot aastas ehk kümme korda vähem kui maakohtu kohtunik samas asjas. Kuidas on see võimalik!?
Seadus ei anna tasu suuruse määramise alust ega ka vihjet millistest kriteeriumitest tasu suuruse määramisel lähtuda. Õnneks on riigikohus viimastel aastatel mitmes lahendis käsitlenud tasu suuruse määramist ning avaldatud põhimõtted võimaldavad kohtutel tasu suurust mõistlikul viisil määrata.
Alljärgnevalt refereerime riigikohtu seisukohti tasu määramise küsimuses.
Seadusest tulenevalt on tasu suurus kokkuleppe küsimus. Kui pooled saavutavad tasu suuruse osas kohtus kokkuleppe on kohus kohustatud kokkuleppega arvestama ja ei saa määrata kokkuleppest erinevat tasumäära.
Kui vaidlevad pooled kokkulepet ei saavuta, ei või kohus määrata juurdepääsu tasuks suuremat summat kui teeniva kinnisasja st kinnisasja mida hakatakse juurdepääsuks kasutama, omanik on tasuna soovinud.
Juhul kui teeniva kinnisaja omanik soovitavat tasu suurust ei avalda on kohus ise kohustatud koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsutasu. Sama kehtib ka olukorras kus pooled küll vaidlevad tasu suuruse üle kuid nõudeid ja vastuväiteid ei tõenda. Jällegi on kohus kohustatud ise tõendeid koguma.
Riigikohus on selgitanud, et tasu/hüvitis eratee kasutamise eest pole ainuüksi teeomaniku vaba otsustus ja märkinud, et teeomanikul on õigus nõuda tee kasutajatelt tasuna vähemalt teeseaduse § 37 lg 3 järgses ulatuses tee kasutamisega seotud kulutuste hüvitamist ning arvestada tuleb ka tee omamisega kaasnevaid kohustusi, mis tulenevad teeseadusest ja heakorraeeskirjast. Nii näiteks peab seadusest tulenevalt teeomanik looma tingimused teel ohutuks liiklemiseks ehk eratee peab vastama teeseadusest tulenevatele nõuetele ja tee nõuetele vastavas korras hoidmise kulu on teeomanik õigustatud nõudma tasuna/hüvitisena tee kasutaja(te)lt.
Lisaks märgitule on riigikohus leidnud, et omamisega kaasneva kohustusena tuleb käsitada ka maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis vastab juurdepääsutee pindalale.
Lihtsamaks tee korrashoiu kulude suuruse määramise viisiks on kohtupraktika kohaselt analoogia kasutamine kus tasu määramisel kasutatakse kohaliku omavalitsuse teehoiu riigihangete andmeid ja saadakse konkreetse teelõigu põhjendatud korrashoiu kulu. Mägitule liidetakse maamaksu summa ning saadud tulem on tasu/hüvitise suuruseks.
Lisaks tee korrashoiu kuludele ja maamaksule saab tasu suuruse määramisel nõuda ka hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest, kuid seda vaid ulatuses, milles see on suurem teeseaduses § 37 lg 3 järgi arvestatavat hüvitisest. Kohtupraktikas on aga märgitud nõue harva esinev ja suhteliselt raskesti tõendatav.
Ülalmärgitust tulenevalt omab õige ja õiglase tasu/hüvitise määramisel määravat tähtsust tee hoolduskulude ja maamaksu suuruse piisavat täpne väljaselgitamine, sest kohtupraktika kohaselt on need kaks komponenti tasu suuruse määramisel tähtsaimad.
Riigikohus on märkinud, et ebamõistlikult suur ja põhjendamata tasunõue on vastuolus hea usu põhimõttega ja ei saa kuuluda rahuldamisele.
Leino Biin,
vandeadvokaat,
Advokaadibüroo Biin ja Biin
