"Elukorralduse muutused on jätnud Eesti paljudesse paikadesse hooneid, mis on osaliselt või täielikult kasutusest välja langenud," kirjutas justiitsminister Urmas Reinsalu majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumile (MKM), keskkonnaministeeriumile ja riigikogu õiguskomisjonile.
Ta märkis, et lisaks on eraldi lahendusi vajav probleem need kortermajad, kus osa korteritest on võlgades või hüljatud, samas kui teistes on elanikud veel sees. Tihti on säärased majad puuduliku soojusenergia või veevarustuse tõttu niivõrd lagunenud, et normaalne elu on raske. Tihti on nendes hoonetes soojus ja vesi ka tsentraalsed, nii et võrgust välja lülitada saab vaid kogu maja tervikuna.
Üldjuhul peavad omanikud enda eraomandi eest ise hoolitsema ja vastutama elamu korrasoleku eest, kasutades vajadusel õiguskaitsevahendeid. Reinsalu sõnul saavad säärased õiguskaitsevahendid toimida aga ainult teatud sotsiaalsete ja majanduslike eelduste puhul, eelkõige peab olema võimalik leida uusi omanikke või üürnikke, kelle abil siis elamut jätkusuutlikult majandada, vahendas BNS.
"Eestis on paraku aga piirkondi, eelkõige Ida-Virumaal, kus inimesi jääb üha vähemaks ja uute elanike leidmine on ebatõenäoline. "On näiteid, kus sellistes majades on korterid kohtutäiturite poolt pikaaegses sundmüügis sisuliselt olematu hinna eest ja kus korteri müügihind ei kata isegi tekkinud võlgnevusi," kirjutas justiitsminister.
Tema sõnul tuleb küsimuse lahendamiseks eristada kaht eri tüüpi kortermaju – ühes neist ei tasu teatud korteriomanikud regulaarselt kommunaalteenuste eest, ent probleeme saab lahendada vastutustundetute omanike vastu nõude esitamisega ja vajadusel korteri sundvõõrandamisega.
Esimesse gruppi kuuluvate majade puhul saaks ministri sõnul ilmselt kasutada praegusi õiguslikke instrumente. Nende juures on aga kitsaskohti. Nii oleks tema hinnangul vaja parandada näiteks olukorda võla kohtulikul sissenõudmisel makstava riigilõivuga, mis sõltub võla suurusest.
"Kui majas on ainult üks võlglane, siis ei pruugi riigilõivu tasumise kohustus teisi korteriomanikke eriti mõjutada, kuid kui võlgnikke on palju või võlad on suured, siis avaldab see oma kohustusi täitvatele korteriomanikele olulist mõju, sest riigilõivu raha tuleb nende arvelt," ütles Reinsalu. Kui võlgnik kaotajaks jääb, siis peab ta tasuma ka kohtukulud, ent reaalsuses ei saa seda raha paraku kätte ka täiturid, tõdes Reinsalu.
Minister lisas, et kui olukord hoolimatu korteriomanikuga on pööranud juba väga halvaks, saab korteriühistu algatada ka pankrotimenetluse. Sellisel juhul tuleb lisaks riigilõivu maksmisele aga kohtu nõudmisel tasuda ka ajutise halduri töötasu, mis võib jääda suurusjärku 1000 kuni 1500 eurot. Kui seda mitte maksta, jääb haldur määramata ja siis ei saa ka kohus otsustada, kas pankrot välja kuulutada või mitte.
"Kõik eelnevalt nimetatud rahalised kohustused mõjuvad teistele korteriomanikele ühelt poolt demotiveerivalt, et tegeleda võlgniku vastu olevate võlgade sissenõudmisega ja seega kogu maja halvava probleemi lahendamisega, teisalt on otseseks rahaliseks kohustuseks neile korteriomanikele, kes tasuvad soojusenergia või vee või muu ühise teenuse eest korralikult ja tähtaegselt," kirjutas Reinsalu.
Et olukorda ühistute jaoks leevendada, tuleks Reinsalu hinnangul näha kohtutele ette võimalus vabastada ühistud riigilõivu tasumise kohustusest hagide puhul, mis on esitatud võlgnikust korteriomaniku vastu. Lisaks peaks kohtul olema võimalus vabastada ühistud ka ajutise halduri tasu ette maksmise kohustusest, kui nad soovivad pikaaegse võlgniku suhtes algatada pankrotimenetluse. Seejuures tuleks haldurite tasu katta riigieelarvest, kuna neil on siiski õigus saada enda töö eest tasu.
Samuti tuleks tema hinnangul vaadata ümber viivise kord. Kui kommunaalsüsteemid on tsentraalsed, siis tekib mõne korteriomaniku hoolimatuse puhul võlg kogu ühistul, selle eest saab kommunaalteenuse pakkuja aga nõuda viivist. See aga karistaks ebaõiglaselt just ausaid korteriomanikke. Seetõttu võiks Reinsalu hinnangul vähendada viivise määrasid ühistutele tarnitavate hüvede mittetähtaegse tasumise puhul.
Lisaks märkis Reinsalu, et viivise tekkimisel arvestatakse praeguse võlaõigusseaduse järgi esmalt kaetuks võlausaldaja kantud kulutused, seejärel aga viivis ning alles lõpuks põhivõlg, et motiveerida võlgnikke aktiivselt ja kiiresti võlgnevustega tegelema. Ühistute puhul tekib aga ka siin probleem, et negatiivset tagajärge võivad kanda ausad inimesed. Seega tuleks tema hinnangul kaaluda varianti, et ühistute puhul loetaks esimesena kaetuks põhivõlg, siis kulutused ja kõige lõpuks viivised.
Teist tüüpi kortermajade puhul on probleemid juba nii tõsised, et üksikute korterite võõrandamine ja vastutustundetute või ka maksevõimetute omanike lahkumine ei lahenda selle kortermaja muresid seoses kehva keskkütte või puudulike veesüsteemiga. Nende puhul pole tihti korterite vastu ka erilist ostuhuvi ja müük oleks otstarbekas, märkis Reinsalu. Nende majade puhul ilmselt olemasolevatest õiguslikest lahendustest ei piisa.
Ministri sõnul on selliste majade puhul tehnilised süsteemid tihti väga kahjustunud, nii et ilmselt neid jätkusuutlikult majandada ei saagi. "Eelduslikult sellised majad hüljatakse omanike poolt ükskord nagunii, samas võtaks selline iseeneslik protsess aega aastaid ja sellega kaasneksid pidevad olme- ja ohutusprobleemid ning elanike kannatused," kirjutas Reinsalu.
Mõistlikum oleks tema hinnangul avaliku võimu poolt seda protsessi koordineerida ning kiirendada ja pakkuda näiteks elanikele võimalust erinevatest pooltühjadest korterelamutest kokku kolida, see maja korda teha ja ülejäänud lammutada. "Nimetatud tegevuse eelistatud sihtgrupiks peaks olema eelkõige seni omi kohustusi korrektselt täitnud korteriomanikud, kuna nende jaoks on tekkinud olukord kõige ebaõiglasem," märkis ta.
Eelkõige peaks tema hinnangul kohalikud omavalitsused (KOV) astuma samme, et inimesed asuksid elama majadesse, mis on korrastatud või korrastamisel ja seetõttu ka energiasäästlikumad. Näiteks saaks KOV oma kohustusi täitnud omanikelt nende korteriomandi väärilise hinna eest välja osta, võttes arvesse mitte turuhinda, vaid säärast tasu, mis võimaldaks inimestel soetada korraliku korteri.
Selliste ümberkorralduste puhul tuleb arvestada aga ka juhtumitega, kus kõik inimesed ei pruugi olla nõus ümber asuma. Sellisel puhul tuleks Reinsalu hinnangul need korterid sundvõõrandada, ent maksta siiski väärilist tasu, mis võimaldaks samuti korraliku korteri soetada.
Justiitsminister märkis ka, et praegu pakub riik toetusi korterelamute renoveerimiseks ja mahajäetud hoonete lammutamiseks. MKM peaks tema hinnangul analüüsima, kas oleks võimalik kujundada toetusmehhanism, mis võimaldaks toetada inimeste ümberkolimist energiatõhusamatesse hoonetesse, kuna see aitaks kokkuvõttes samuti suurendada elamumajanduse energiatõhusust.
Lisaks tuleks Reinsalu hinnangul ka praegust korda karmistada ning pannagi KOV-idele senisest suurem vastutus ja motivatsioon probleemsete majade elanike abistamisel. Näiteks võiks tema sõnul minna probleemsete majade elutähtsate hüvede eest tasumise kohustus minna teatud juhul üle KOV-idele, mis kataksid kulud, kui mõni kuritahtlik korteriomanik enda kohustusi ei täida.
"Sellise kohustuse tekkimisel läheks KOV-le üle ka sisuline kortermaja haldamise pädevus. Kohalikule omavalitsusele ei teki kohustust tasuda juba tekkinud võlga, kohustus on tasuda vaid jooksval kuul tarbitud olulise teenuse eest ja talle läheb selles ulatuses üle ka nõue nende korteriomanike vastu, kelle eest ta tasub," lisas minister.
