"2022. aasta teises kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku 14 073 ostu-müügitehingut ligikaudu 1,46 miljardi euro väärtuses. Tehingute koguväärtuse kasvu on viimastel kvartalitel panustanud pea kõik kinnisvaraturu sektorid, kuid eeskätt siiski elamispindade turg," toob Elise Arco Vara kinnisvaraturu poolaasta ülevaates välja.

Võrreldes esimese kvartaliga suurenes teises kvartalis ostu-müügitehingute arv Eliste sõnul eelkõige hooajaliste tegurite tõttu 16 protsendi võrra. "Kuna pakkumine on vähenenud, pakkumishinnad kasvanud ning kuna Ukraina sõjaga ja kiirenenud tarbijahindade kasvuga seotud sündmuste taustal on turuosaliste kindlus halvenenud, võis järjest kõrgema võrdlusbaasi juures täheldada siiski võrreldes 2021. aasta teise kvartaliga 15-protsendist tehingute arvu vähenemist," tõdes analüütik.

Tarbijate ja ettevõtjate kindlustunne on tema sõnul 2022. aasta algusest aga märkimisväärselt halvenenud, mille juures on täheldada viimaste aastate madalaimat turuaktiivsust eeskätt tootmismaade osas, viidates järsult vähenenud ettevõtete investeeringutele ja võimalikule tööpuuduse peatsele kasvule. "Ukraina sõjast tulenevad probleemid on kasvuvõimalusi tagasi hoidmas ning Eesti suhtes on oma hoiakut muutmas ka välisinvestorid, mille kõrval eraisikud tunnetavad kaupade ja teenuste kättesaadavuse negatiivseid muutusi eeskätt ligi 20-protsendise inflatsiooni taustal. Võib eeldada, et negatiivse fooniga turukeskkond püsib ka veel vähemalt 2022. aasta teises ja 2023. aasta esimeses pooles," nentis Eliste.

Üleriigiliselt aktiivse korterituru taustal on aga tema sõnul olnud märgata üha enam üksikute arendusprojektide algatamist ka Tartu-, Pärnu- ja Harjumaalt väljaspool, kuid krediidiandjad on selliste projektide osas jätkuvalt pessimistlikult meelestatud. "Koroonapandeemia mõjul tuli arendusprojektide külmutamist ette pigem erandlikel juhtudel, kuid ehitushindade pidev kasv on võimalikke arendusplaane aastatel 2020–2022 pidevalt edasi lükanud. Mitmete Eesti väikelinnade osas on lähima viie aasta vältel oodata siiski arvestataval hulgal uute korterelamute püstitamist, mida võib nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati positiivseks nähtuseks," märkis analüütik.

Teises kvartalis tehti Arco Vara andmetel Eestis korteriomanditega kokku 8122 ostu-müügitehingut, sealhulgas eluruumidega 7317 ja mitteeluruumidega 805 tehingut. Võrreldes 2022. aasta esimese kvartaliga suurenes eluruumide tehingute arv hooajaliste tegurite tõttu 21 protsenti ning võrreldes aastatagusega 6,3 protsendi võrra.

"Kuna pakkumine on enamikes Eesti linnades aastaga ligi viiendiku võrra vähenenud, on seetõttu ka 2022. aastal möödunud aasta kõrge võrdlusbaasi tõttu vastavaid tasemeid üha keerulisem ületada. Kui enamike turusektorite osas võis 2022. aasta teises kvartalis täheldada võrreldes aastatagusega tehingute arvu vähenemist, siis korteriturul võis veel märgata mõningast kasvu, kuid seda on vedanud väljaspool Harjumaad paiknevad piirkonnad," ütles Eliste.

Lähikuudel jääb korterituru hinnastatistikat tema prognoosil kujundama ennekõike uute korterite müük, mille juures uute korterite võlaõiguslike lepingute sõlmimise osas võis 2021. aastal täheldada viimase kümne aasta rekordeid, mille järgselt on uute korterite pakkumishindu järsult tõstetud ning Ukraina kriisist ajendatud tarneahelate probleemide tõttu näib tempokas hinnatõus jätkuvat. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine viitab aga asjaolule, et suuremate piirkondlike keskuste lähiümbruses aktiivne valglinnastumine 2022. aastal jätkub.

"Piiratud pakkumismaht, vähenenud ehituslubade ja uute kehtestatud detailplaneeringute hulk hoiab turuaktiivsuse kasvuvõimalused eelolevatel aastatel tagasihoidlikuna ning Ukraina sõjaga seotud põhjustel on ehitusaktiivsus taas langemas, survestades elamispindade hinnatõusu oodatust pikemaajaliselt," nentis Eliste.

Elamuturg on tema sõnul 2020. aastast näidanud demograafiliste tegurite taustal järjest tugevamat kasvu. "Madal pakkumiste arv nii elamu- kui ka nende püstitamiseks sobilike maade turul, järjest kasvavad ehituse ja maa hinnad ning odav ja kättesaadav laenuraha hoiab elamuturul eelolevatel perioodidel hinnakasvu varasemast tempokamana veel ka lähikuudel, kuid 2022. aasta esimeses pooles siiski elamuturul tehingute arv juba erinevalt korteriturust tugevalt vähenes," tõi ta välja.

Hinnatasemete osas Eliste prognoosil lähitulevikus kasv jätkub, kuna nii järelturul kui ka uute korterite osas on pakkumine madalam kui enne koroonakriisi, laenuturu tingimused on jätkuvalt soodsad ning kõrge inflatsioon sunnib inimesi üha enam raha paigutama just kinnisvarasse.

"2022. aasta lõpuks stabiliseerub elamispindade aastane hinnakasv tõenäoliselt nominaalse netopalga kasvuga sarnasele tasemele, mille juures ka varasem turuaktiivsuse tõus pöördus ootuspäraselt aasta keskpaigaks laiapõhjaliselt langusesse, mille taga on olnud kokkuvõtvalt üleüldine tarbijakindluse halvenemine. Olenemata sellest, et aastatagune võrdlusbaas on taas veidi madalam, jätkub siiski 2022. aasta teises pooles edasine tehingute arvu langus," märkis analüütik.

Hinnataset elamispindade turul jäävad tema sõnul suunama ennekõike uusarendused. "Ukraina kriis survestab ehitusaktiivsust alanema ning Eesti väikelinnades oodatud ehitusaktiivsuse kasv tuleb marginaalsem kui veel 2022. aasta alguses oodatud. Globaalselt järsult kasvanud toorainete hinnad on viinud uute korterite hinnakasvu kiirenemiseni, mis on asunud uute ja vanemate elamispindade hinnaerinevust ning ühtlasi ebavõrdsust taas suurendama," nentis Eliste.

2021. aasta septembrist vabanema asunud teise pensionsamba raha jääb analüütiku prognoosil suurenenud elamispindade nõudlust ajutiselt toetama ka 2022. aastal, selle mõju on aga järjest marginaalsem ning taustal võib Eliste sõnul tagantjärele vaadatuna öelda, et vastav poliitiline meede oli suhteliselt halvasti ajastatud.