Olen paar viimast aastat manitsenud intriigiotsijaid, kes sooviks Skandinaavia kinnisvaraturul toimuvat üks-ühele Eesti peale kuvada, meelerahule: et Stockholmi turg on mullis ja Helsinki pingestub, ei tähenda veel, et Tallinna turul oleks mull. Kirjutan ka täna sellele julgelt alla, me oleme tunnistajaks kiirele hinnatõusule, kuid mitte mullile. Ent see ei tähenda, et lähinaabrite juures toimuv meid ei mõjutaks.
Tihedate Soome-sidemetega kinnisvaraettevõtjana näen, et mõjutab küll, ja viimastel kuudel järjest rohkem. Nimelt pingestus Helsinki kinnisvaraturg eelmise aasta jooksul tasuvus- ja taluvuspiirile, ja selle tulemusel hakkas soomlaste raha Tallinna kinnisvaraturule tagasi voolama.
Mis siis soomlasi rahaga Tallinna peletab? Lihtsalt öeldes on Soomes, eeskätt Helsinkis, kinnisvara hinnalagi kätte jõudnud.
Üürikorteritesse investeerimine meelitab traditsiooniliselt väikeinvestoreid, alates pere sääste paigutavatest keskklassi inimestest kuni üksikisikust "kinnsivarahaideni", kelle pensionisambaks võib olla mitukümmend üürikorterit, sekka mõned investeerimisettevõtted ka.
Kui suur professionaalne investor võib oma plaane teha isegi üle mitme majandustsükli ja aastakümne, siis tüüpiline investeerimiskorteri omanik suudab kehva tootlust taluda ainult lühiajaliselt. Kinnisvara hinnalagi on Helsinkis kätte jõudnud ja tõuseb veel vaid inflatsiooni võrra, ootused korterite tootlusele on aga ajaloo kõige madalamad.
Kahetoalise, renoveeritud ja avara köögiga Helsinki kesklinnas – näiteks Kamppi linnaosas – asuva korteri väärtus on umbes 350 000 eurot.
Sama korteri üürihind on umbes 900 eurot kuus ja kommunaalmaksud keskmiselt 4,12 eurot ruutmeetri kohta, mille tasumise kohustus lasub üürileandjal. See tähendab, et Helsinki südalinnas on üüritootlus napp 2,4%.
Sarnane korter Tallinna südalinnas enam-vähem võrreldavas asukohas, näiteks Gonsiori tänaval, maksab ostes 105 000 eurot ning üürides 550 eurot kuus, lisaks on kommunaalid üürniku maksta. Säärase korteri üüritootlus on pea kolm korda kõrgem ehk 6,3%.
Pelga Exceli-matemaatika põhjal ma olulisi turuarenguid kuulutada ei söandaks, kuid tihedate Soome-sidemetega kinnisvarabüroos puutume soomlaste huviga Tallinna korterite suhtes ka praktikas üha sagedamini kokku. Ostusooviga pöörduvad meie poole nii üht investeerimiskorterit otsivad pensionieelikud kui ka ettevõtted, kes soovivad endale Tallinna üürikorteritest portfelli koostada.
Tallinna korteriomanikule tähendab see, et maksejõulisi ostjaid tuleb juurde. See tasakaalustab mõnevõrra uute korterite ülepakkumisest sündinud hinnaseisakut ehk tõenäoliselt jätkub tema vara mõõdukas hinnatõus ka sel aastal. Üürilisele tähendab see, et üürikortereid tuleb juurde ning ka vastuvõetava hinnaga üürikortereid tuleb turule juurde.
Christian Ayrer, Center Kinnisvara juhataja
