Tulumaksuga ei maksustata eluruumi, mida maksumaksja kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana (tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lõige 5 punkt 1). Seadus sätestab ka lisatingimuse, et maksuvabastus rakendub ainult ühele müügitehingule kahe aasta jooksul (TuMS-i § 15 lõige 6).
Praktikas on elukoha müügi maksuvabastuse sätte kohaldamisel enim küsimusi tekitanud järgmised olukorrad.
Võõrandatakse eluruum panipaiga ja parkimiskohaga
Maksuhaldur käsitleb maksustamisel võrdselt neid olukordi, kui võõrandatakse eluase, kus:
- ühe korteriomandina on kinnistusregistrisse kantud nii eluruum kui ka selle juurde kuuluv panipaik ja parkimiskoht või
- iseseisvate korteriomanditena on kinnistusregistrisse kantud nii eluruum kui ka selle juurde kuuluv panipaik (mitteeluruum) ja parkimiskoht (mitteeluruum).
Kui iseseisvate korteriomanditena registreeritud eluruum ja selle juurde kuuluv panipaik ja parkimiskoht võõrandatakse ühe müügitehinguga, siis kohaldub kogu tehingule elukoha müügi maksuvabastus. Tegemist on ka kahe aasta reegli mõistes ühe müügitehinguga.
Kui panipaik või parkimiskoht müüakse eluruumist eraldi teise tehinguga (nt enne või pärast eluruumi müüki) või kui panipaika või parkimiskohta ei kasutatud eluruumi osana, vaid ärilisel eesmärgil (nt üüriti välja või kasutati ettevõtluses), siis on see müük maksustatav.
Võõrandatakse korteriomandi reaalosa juurde kuuluv osa mõttelisest osast
Kui eraldiseisva korteriomandi reaalosast võõrandatakse reaalosa juurde kuuluv osa mõttelisest osast (näiteks eesmärgiga suurendada mõne korteriomandi reaalosa või luua uus korteriomand), siis on selline loovutamine tasu eest maksustatav, sest mõtteline osa maatükist, ehitise osadest või seadmetest ei ole eraldiseisvalt käsitletav maksumaksja eluruumina.
Nimetatud korteriomandi osad ei kuulu korteriomandi reaalosa (maksumaksja eluruumi) koosseisu, vaid on reaalosaga ühendatud (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lõige 1) mõttelised osad kortermaja kaasomandist.
Võõrandatakse külaliskorter, mis asub külaliskorteritega ärihoones ja ärimaal
Külaliskorter on majutusettevõte, mis üüritakse täies ulatuses välja (turismiseaduse § 18 lõige 8). Külaliskorteril on äriline otstarve ja seetõttu ei laiene külaliskorterile ka elukoha müügi maksuvabastus.
Võlaõigusseadus eristab elu- ja äriruume ning sisuliselt välistab võimaluse, et eluruume kasutatakse äriruumidena ja vastupidi. Võlaõigusseaduse mõistes on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. (Võlaõigusseaduse § 272).
Riigikohus on oma otsuses nõustunud, et mõistlik on eeldada, et ehitist hakatakse kasutama otstarbel, mis on näidatud detailplaneeringus või ehitusloas. Samas tuleb arvestada, et ehitiste kasutusotstarvete ehitusõiguslik liigitus elamuteks ja mitteelamuteks ei toimu täpselt samadel alustel kui elu- ja äriruumide liigitus võlaõigusseaduse § 272 lg 1 tähenduses. Nõnda ei keela ehitusõiguse normid elamu või selles paikneva korteri kasutamist ajutiseks elamiseks. Samuti võib elamus asuv korter olla kasutatav näiteks ka majutusteenuse osutamiseks, st majandustegevuses. (RKHK 3-3-1-47-15).
Erinevalt tavalisest korterist, mis on mõeldud elukohana kasutamiseks, on külaliskorteril äriline kasutusotstarve. Kui maksumaksja tõesti kasutas külaliskorterit kuni võõrandamiseni oma elukohana ja see on tõendatud, siis võib erandjuhtudel olla põhjendatud maksuvabastuse kohaldamine ka taolise korteri müügile.
Võõrandatake elamu või korter, mida ei kasutatud elukohana
Sellisel juhul kuulub kasu vara võõrandamisest maksustamisele üldises korras müügihinna ja soetamismaksumuse vahena. Kinnisvara müügi kasust saab maha arvata soetamismaksumuse ja müügiga otsesest seotud kulud (notaritasu, maakleritasu, riigilõivud, hindamise kulud jne).
Soetamismaksumusena läheb arvesse ainult kinnisvara ostmise, valmistamise või parendamise eest tegelikult makstud raha. Soetamismaksumusena ei saa arvesse võtta teise isiku tehtud kulutusi või teise isiku eest tehtud kulutusi. Kinnisvara omandamist tõendab kanne kinnistusregistris. Kingina saadud kinnisvaral soetamismaksumus puudub.
