Üldpõhimõtte kohaselt ei ole kinnisasja koormavate õiguste omajate nõusolek kinnisasja jagamiseks vajalik juhul, kui kinnisasja jagamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele.

Kinnisasja jagamiseks on alati vaja kokkulepet hüpoteegipidajaga

Võrreldes teiste piiratud asjaõiguste omanikega annab asjaõigusseadus kinnisasja jagamisel hüpoteegipidajale oluliselt suuremad õigused. Nimelt nõuab seadus kokkulepet kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidajaga ka siis, kui tema õigusi ei kahjustata, st kui hüpoteek jääb senise järjekohaga kehtima kõigile kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasjadele.

Oluline on meeles pidada, et eelnev kehtib ka juhul, kui jagatav kinnisasi on kaasomandis ja üks või mitu kaasomanikku (kuid mitte kõik) on koormanud oma kinnisasja mõttelised osad hüpoteegiga. Kuigi kaasomanik võis koormata oma mõttelist osa kinnisasjas teiste kaasomanike nõusolekuta, mõjutab hüpoteek kaasomandis oleva kinnisasja jagamisel ka teiste kaasomanike õigusi. Nimelt on kokkulepe vajalik hüpoteegipidaja ja kõigi kinnisasja kaasomanike vahel. Vastasel juhul võiks kinnisasja jagamine hüpoteegipidaja õigusi kahjustada, kui oma mõttelist osa hüpoteegiga koormanud kaasomanikule jagamise tulemusena jääva kinnisasja väärtus oleks senise mõttelise osa omast väiksem.

Kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks sellest maatükkide eraldamise ja neist iseseisvate kinnistute moodustamise teel on seega vajalik:

• kaasomanike endi vaheline notariaalselt tõestatud kokkulepe ja
• kõigi kaasomanike notariaalselt tõestatud kokkulepe kõigi kinnisasja või selle mõttelisi osasid koormavate hüpoteekide pidajatega ja
• kinnistusosakonnale esitatav kõigi kaasomanike notariaalselt kinnitatud avaldus ja kõigi hüpoteegipidajate notariaalselt kinnitatud nõusolek kannetega.

Sageli sisalduvad ülaloetletud kokkulepped ning tahteavaldused ühes dokumendis.

Millal ei või hüpoteegipidaja keelduda nõusoleku andmisest?

Seadus ei näe ette hüpoteegipidaja selgesõnalist kohustust leppida kokku ning anda nõusolek kinnisasja jagamiseks. Siiski ei tähenda see hüpoteegipidaja suvast tulenevat õigust keelduda vastavatest tahteavaldusest. Kui hüpoteegipidaja keeldumine nõustumisest kinnisasja jagamisega ja selleks kokkuleppe sõlmimisest on vastuolus hea usu põhimõttega, on võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja jagamiseks asendada ka kohtuotsusega.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07 leidnud, et erandlikel asjaoludel võib hüpoteegipidaja keeldumine kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest olla kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega ning sellisel juhul on hüpoteegipidaja kohustatud vastava nõusoleku andma. Tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10 on Riigikohus täpsustanud, et kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks vajalike hüpoteegipidaja tahteavalduse andmisest keeldumine võib olla hea usu põhimõttega vastuolus juhul, kui sisuliselt kinnisasja jagamisega hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata ja hüpoteegiga koormatud vara (tagatise) väärtus ei vähene. Näiteks kui kinnisasja soovitakse jagada selliselt, et senise kasutuskorra järgi kaasomanike kasutuses olnud kinnisasja osad eraldatakse reaalselt ja moodustatakse neist eraldi kinnisasjad ning jagamise järel jääb mõttelist osa koormanud hüpoteek samal järjekohal kehtima eraldatud kinnisasjale. Samuti võib hüpoteegipidaja keeldumine kinnisasja jagamisega nõustumisest olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui hüpoteek jääb ühishüpoteegina koormama kõiki või mitut jagamisel tekkivaid kinnisasju ja tagatise väärtus ei vähene hüpoteegipidaja jaoks ka nt eri järjekohtade tõttu.

Soovitus

Eelnevast nähtub, et lisaks paljudele planeerimis- ning maakorralduslikele küsimustele tuleb kinnisasja jagamisel aegsasti tähelepanu pöörata ka kinnisasja koormavate kolmandate isikute õigustele. Vältimaks pikalevenivaid vaidlusi kaasomandis oleva kinnistu jagamisel hüpoteegipidajaga kinnisasja mõttelise osas väärtuse vastavusest uue tekkiva kinnisasja väärtusele, on kaasomanikel soovitav leppida kokku kinnistu kasutuskorras võimalusel juba enne mõttelis(t)e osa(de) koormamist hüpoteegiga.