Seadus võimaldab lepingust taganemist üldjuhul üksnes olulise rikkumise korral
Riigikohus on viidatud lahendis korranud põhimõtet, et võlaõigusseadus seob taganemise õiguse üldiselt teise poole käitumisega. See tähendab, et lepingust, mis ei ole kestvusleping, võib VÕS § 116 lg 1 alusel taganeda üksnes juhul, kui teine pool lepingut oluliselt rikub, mitte aga nt lepingust taganeda soovivast poolest enesest või välisest põhjusest tingituna. Erandlik võimalus taganeda asjaolude muutumise tõttu sisaldub VÕS § 97 lg-s 5.
Olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kahjustatud lepingupool jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis; rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. Seega on seadusega ettenähtud lepingust taganemine küllaltki äärmuslik õiguskaitsevahend, mille rakendamine on õiguspärane üksnes piiratud juhtudel.
Täiendavad taganemisalused tuleb ette näha lepingus
Sageli ei saa aga asjaolu, mis tingis soovitud tulemuse saavutamata jätmise, käsitleda üksnes seadusele tuginedes poole olulise rikkumisena. Näiteks on kinnistute müügid tihti seotud tingimusega, et toimunud on ametiasutustest sõltuvad maakorralduslikud muudatused (nt on kehtestatud detailplaneering, kinnistu on jagatud vms). Kui lepingu sõnastus ei näe ette selgesõnalist poole kohustust tagada nt detailplaneeringu kehtestamist, tekibki vaidlus kohustuse rikkumise ning lepingust taganemise õiguse üle kui planeering jääb kokkulepitud tähtajaks kehtestamata.
Kohus on kõnealuses kaasuses taas kinnitanud, et kokkuleppel võivad pooled lepingust taganemise aluseid vähemalt üldjuhul nii täpsustada, laiendada kui ka kitsendada. Sellised taganemisalused ei pea olema seotud teise poole rikkumisega. Taganemisaluseid lepingus käsitledes saavad pooled ära hoida pikki lepingu lõpetamise õigusega seonduvaid vaidlusi.
Alternatiivselt saavad pooled täpsustada lepinguga rikkumisi, mida pooled käsitlevad oluliste rikkumistena ning mis omakorda annab kahjustatud poolele õiguse lepingust taganemiseks ning võimalike täiendavate sanktsioonide (ennekõike leppetrahv) rakendamiseks.
Kokkulepitud tingimuse saabumata jäämise tagajärjed tuleb samuti täpsustada lepingus
Antud kaasuse kontekstis on kohus selgitanud, et juhul, kui lepingu tekstist ei tulene teisiti, tuleb nt detailplaneeringu kehtestamise tingimust (asjaolu, mis ei ole ühe poole täieliku kontrolli all) vaadelda pigem kui edasilükkavat või äramuutvat tingimust. Kuid ka siin on kohus juhtinud tähelepanu vajadusele täpsustada lepingus poolte tahet juhuks, kui kokkulepitud tingimus ei saabu, kuna ainuüksi seadusele tuginedes ei pruugi poolel tekkida õigust lepingust taganemiseks.
Seega eelnevat kokkuvõttes tuleb lepingut sõlmides hoolsalt jälgida, et leping kajastaks üheselt mõistetavalt, millised on poolte huvid juhtudeks, kui lepingu täitmine algselt määratud viisil ei õnnestu.
Liina-Maarja Uuemõis,
vandeadvokaadi vanemabi,
Tamme Otsmann Ruus Vabamets Advokaadibüroo
Avaldatud RUP.ee PROFIUUDISTE rubriigis
