Üleminekuajal kehtinud kinnisasja omandamise kitsendamise seadusel (edaspidi nimetatud kehtiv KAOKS) oli kolm peamist eesmärki:

• esiteks, seada avaliku huvi seisukohast lähtuvad piirangud põllumajandus- ja metsamaa omandamisele, et vältida nende maade sattumist isiku kätte, kes ei oska või ei soovi seda vastavalt sihtotstarbele majandada, vältimaks nende maade ebamõistlikku tükeldamist või nende sihtotstarbe muutmist;
• teiseks viia kehtiv regulatsioon vastavusse Euroopa Ühenduse õigusega; 
• kolmandaks, julgeoleku kaalutlustel keelata isikul, kes ei ole Eesti ega lepinguriigi kodanik või juriidiline isik, omandada kinnisasja osal Vene Föderatsiooniga piirnevatel aladel ning teatud Eesti meresaartel (vt kehtiv KAOKS § 1 lg 1 ja seletuskiri kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eelnõu juurde, lk 1).

Käesolevaks ajaks on eeltoodud üleminekuaeg lõppenud ning Riigikogumenetluses on uus kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (edaspidi nimetatud uus KAOKS), mis toob võrreldes kehtiva KAOKS-iga olulisi muudatusi ning kaotab kinnisasja omandamisel mitmed senikehtinud piirangud.
 
Peamised muudatused toob üleminekuaja lõppemine sisse suurte põllumajandus- ja metsamaa kinnistute omandamisele. Kõigepealt laieneb isikute ring, kes saavad omandada üle 10 hektarit põllumajandus- või metsamaad sisaldava kinnisasja ilma täiendavate piiranguteta. Praktikas tähendavad muudatused seda, et väheneb isikute ring, kes kohustuvad taotlema üle 10 hektarit põllumajandus- või metsamaad sisaldava kinnisasja omandamiseks maavanema luba. Kehtiva KAOKS-i kohaselt sai ilma piiranguteta eeltoodud kinnisasja ilma igasuguste piiranguteta omandada vaid Eesti kodanik (märkusena lisame, et nii kehtivas KAOKS-is kui ka uue KAOKS-is on toodud isikud ja juhtumid, mille esinemise korral seadus ei kohaldu). Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi kodanik või selle registrisse kantud juriidiline isik või filiaal sai üle 10 hektarit sisaldavat põllumajandus- või metsamaad omandada vaid juhul, kui ta oli viimased kolm majandusaastat tegelenud vastavalt põllumajandustoodete tootmisega või metsa majandamisega. Isik, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi kodanik või juriidiline isik võib maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja, mille kõlvikulises koosseisus on põllumajandus- või metsamaad 10 hektarit või rohkem, omandada üksnes maavanema loal. Uue KAOKS-i kohaselt on erisused füüsiliste ja juriidilist isikute põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamisel.
 
Füüsiliste isikute puhul on võimalik ilma igasuguste piiranguteta põllumajandus- või metsamaad sisaldava kinnisasja (ka üle 10 hektari) omandamine Eesti, Euroopa Majanduspiirkonna ning Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni liikmesriigi (edaspidi nimetatud lepinguriik) kodanikul. Seega on oluliselt laiendatud füüsiliste isikute ringi, kes ilma igasuguste piiranguteta saavad eelnimetatud kinnisasja omandada (võrdluseks: kui Euroopa Majanduspiirkonnas on 27 Euroopa Liidu riiki ja lisaks Island, Norra ja Liechtenstein, siis Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni kuulub hetkel 34 liikmesriiki, s.h näiteks ka USA ja Jaapan).
 
Juriidiliste isikute puhul on eristatud alla 10 hektari ja üle 10 hektari põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamist. Alla 10 hektari põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine on lubatud ilma piiranguta kõigile juriidilistele isikutele, kelle asukoht on lepinguriigis. Üle 10 hektari põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine on lubatud lepinguriigi juriidilisel isikul, kui ta on tegelenud kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolmel aastal vastavalt kas põllumajandustoodete (välja arvatud kalatoodete ja puuvilla) tootmisega või metsa majandamisega. Sarnaselt kehtivale KAOKS-ile piisab üle 10 hektari metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise nõuetele vastamisel ka sellest, kui juriidiline isik on tegelenud kolm viimast aastat põllumajandustoodete tootmisega. Selline võimalus on seadusega ette nähtud põhjusel, et ajalooliselt on põllumeestele kuuluval maal nii põllumaad kui ka metsamaad ja eeldatakse, et põllumehel on piisavalt teadmisi ka metsa majandamisel.
 
Muud kolmandad isikud, kes ei ole lepinguriigi kodanikud või juriidilised isikud, saavad omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja endiselt ainult maavanema loal. Lisaks isikute ringi laienemisele on toodud uude KAOKS-i sisse muudatus, mille kohaselt ei pea isikutel olema põllumajandus- või metsamajandamiskogemus saadud ainult Eestist, vaid see võib olla omandatud ka mõnes teises riigis.

Lõpetuseks ka statistikast. Vastavalt Euroopa Komisjoni uuringule (Brüssel 16.7.2008, KOM (2008) 462, kättesaadav http://eur-lex.europa.eu) oli 01. jaanuari 2010. a seisuga Eestis välismaalaste omandis 54 600 hektarit ehk 2,4% põllumajandus- või metsamaad. Uuringu kohaselt eelistasid välismaalased märkimisväärselt rohkem maa renti kinnistute ostmisele. Tulenevalt uue KAOKS eelnõu seletuskirjast väljastati maavalitsuste poolt aastatel 2003 kuni 2009 kokku 1230 KAOKS ettenähtud luba maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja omandamiseks. Loa andmisest keelduti 162 taotleja puhul. Kuna uus KAOKS muudab välismaalastele ja välismaa juriidilistele põllumajandus- ja metsamaa omandamise tulevikus lihtsamaks, siis peaks muutma välisriigi kodanikele ja ettevõtetele ka põllumajandus- ja metsamaa omandamine atraktiivsemaks, mis omakorda elavdab Eesti majandusarengut.

Veronika Aunpu,
advokaat,
Advokaadibüroo Aivar Pilv