Üürilepingut sõlmides on mõistlik panna lepingusse kirja kõik korteri üürileandjaga läbirääkimistel arutletu. Lisaks sellele, et lepingust peaks nähtuma korteri üleandmise aeg üürnikule, üürisumma, üürilepingu kehtivuse aeg, üüri ja kõrvalkohustuste eest maksmise tähtaeg või kord, võiksid üürilepingus olla üheselt välja toodud ka poolte kohustused ja õigused korteris parendusi tehes. Kui ühe kuu maksmata üür on suhteliselt kergesti läbirääkimiste teel lahendatav küsimus, võib tihti suuremaid raskusi valmistada just parenduste tegemise kord ja hüvitamine. Seetõttu peaksid pooled selles juba enne lepingu sõlmimist kokku leppima ning ka lepingus fikseerima. Ei ole harvad juhtumid, kus korterielanik soovib oma tingimuste parandamiseks korterit endale meelepärasemaks muuta – kas ta seda tohib, mis ulatuses ja kuidas toimub hilisem endise olukorra taastamine või hüvitamine, tuleb eelnevalt kokku leppida.
Teine oluline nüanss, mis aitab kindlasti paljusid vaidlusi vältida, on eluruumi olukorra fikseerimine üleandmise-vastuvõtmise aktis. Kirja tuleb panna kõikvõimalikud üüritud asja puudused, mida üürnik puudustena käsitleda võiks. Üürnik peab hoolitsema üüritud asja pisipuuduste kõrvaldamise eest ning üürileandja nende tekkinud puuduste eest, mille eest üürnik ei vastuta. Näiteks tilkuva veekraaniga peaks üürnik ise toime tulema, kuid korterisisese veetoru avarii korral on parandustöid kohustatud tegema üürileandja. Üksnes sellisel juhul, kui asja seisund lepingu kehtivuse jooksul halveneb sedavõrd, et see ei võimalda enam normaalset lepingujärgset kasutust, saab rääkida lepingu rikkumisest ning üürniku õigusest leping üles öelda. Kõigi võimalike puuduste fikseerimine aitab hiljem vajaduse korral välja selgitada, milline puudus oli olemas juba üürilepingut sõlmides ja millega üürnik pidi arvestama ning milline on tekkinud hiljem.
Üürniku asja korrashoiu kohustus tähendab, et üürnik peab korterit kasutama heaperemehelikult ning hoidma selle niisuguses olukorras, nagu see oli üürilepingut sõlmides. See tähendab ka väiksemate puuduste iseseisvat kõrvaldamist, milliste korral ei saa üürnik üürileandjalt hüvitust nõuda. Samas, kui üüritud asjal tekib puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, võib üürnik nõuda puuduse kõrvaldamist üürileandjalt. Juhul kui üürileandja aga üürniku teavitust ignoreerib ja puudust ei kõrvalda, võib üürnik selle ise kõrvaldada ja arve üürileandjale esitada.
Kuigi tegemist on äärmiselt laia kõlapinda leidnud küsimusega, soovime veel kord juhtida kõigi praeguste ja tulevaste üürnike (ja miks mitte ka üürileandjate) tähelepanu üüri vahendustasule. Vahendustasu tasub see pool, kes on teenuse tellinud. See tuleneb võlaõigusseaduse § 658 lõikest 1, mille kohaselt peab maakleritasu maaklerile maksma käsundiandja. Olukorras, kus omanik kasutab kinnisvarabürood oma korteri väljaüürimisel, peab vahendustasu ehk maakleritasu maksma üürileandja. Samas kui üürnik otsib endale sobivat eluaset ning on selle teinud ülesandeks maaklerile, langeb maakleritasu maksmise kohustus temale. Seega veel kord: „Maksab see, kes tellib muusika“.
Üürilepingut sõlmides tuleb tähelepanu pöörata ka esmapilgul vähem tähtsatele asjaoludele. Lepingus tuleb fikseerida kõik omavahelised kokkulepped ja läbiräägitu. See aitab tulevikus vältida paljusid aeganõudvaid ja kulukaid vaidlusi.
Grete Lüüs,
vanemjurist,
Tanel Melk & Partners Law Firm
