Nendest tasub esile tuua eelkõige kiire ning professionaalse teenuse saamise soovi. Iseenesest mõistetavalt küsivad maaklerid oma kutsetegevuse eest ka tasu. Üldreeglina tasuvad viimatinimetatut üürnikud. Arvestades, et maaklerilepingu poolteks on eeskätt siiski maakler ning üürileandja, kerkib esile küsimus ̶ kas selline praktika on Eestis kehtiva seadusandlusega kooskõlas?
Antud kontekstis on maaklerileping käsunduse tüüpi teenuse osutamise leping, millega kohustub maakler vahendama üürileandja ja üürniku vahelist lepingu sõlmimist või osutama üürnikuga lepingu sõlmimise võimalusele. Sellise teenuse eest on üürileandjal korrespondeeruv kohustus maksta maakleritasu. See ei ühti aga reaalse olukorraga. Samas ei saa selle pinnalt veel teha ennatlikku järeldust, et selline praktika on õigusvastane.
Seaduse erinevad käsitlused
Kehtiva seadusandluse järgi võib maakleritasu maksta üürileandja asemel üürnik mitmel viisil. Esiteks saavad võlaõigusseaduse (VÕS) §-i 175 lõike 2 järgi üürileandja ja üürnik kokku leppida selles, et maakleritasu maksmise kohustus antakse üle üürnikule. Selle tehingu kehtivuse eelduseks on maakleripoolse nõusoleku saamine. Juhul, kui kokkulepe on sõlmitud ning nõusolek antud, peaks maakler esitama maakleritasuarve otse üürnikule.
Teine variant on see, et üürnik täidab ise üürileandja kohtust maakleri ees, st et ta maksab maaklerile üürileandja poolt võlgnetava summa vastavalt võlaõigusseaduse §-s 78 sätestatule. Sel viisil tegutsemiseks ei ole maakleri nõusolekut vaja. Erikokkuleppe puudumisel võib aga üürnikul tekkida õigus nõuda tasutud summa üürileandjalt tagasi. Samuti on ette tulnud olukordi, kus maakleritasu maksab küll üürileandja, kuid tagantjärele nõutakse selle hüvitamist siiski üürnikult. Eeskätt sisalduvad sellised kokkulepped üürilepingutes. Sellises olukorras ei ole samuti maakleri nõusolekut vaja ning sisuliselt pole see enam maakleritasu maksmisena isegi käsitletav. Tegemist on pigem üürilepingu sõlmimise eelduseks oleva rahalise kohustuse täitmisega.
Mitmed tulevikusuunad
Kehtiva seadusandluse põhjendatuse üle arutledes tuleb tõdeda, et üürnikusõbralikuma regulatsiooni kehtestamine on keeruline. Üks variant on seadust reguleerida nii, et üürileandja ei tohiks üürnikult maakleritasu või muul viisil hüvitise maksmist nõuda. Nõnda lakoonilist lähenemist artikli autorid ei poolda, kuna väljapakutud regulatsiooni sisseviimine võib üürnikele kaasa tuua muid kahjulikke tagajärgi. Näiteks võib see põhjustada üürnike silmis soovimatu tulemuse ̶ üürihindade kerkimise.
Aastatepikkuse praktika väljajuurutamise vajadus on tegelikkuses üleüldse küsitav. Seda eeskätt põhjusel, et üürileandja soov ruumidele üürnik leida on eelduslikult samaväärne üürniku sooviga endale uus eluase hankida. Arvestades, et maakleritasu maksmise küsimus kerkib reeglina üles enne üürilepingu sõlmimist, on üürnikul samuti võimalus keelduda maakleritasu maksmisest ja üürilepingu sõlmimisest ning otsida endale eluase, mille üürimiseks maakleritasu ei nõuta. Samas aga seda, kas seadusandja kavatseb tulevikus maakleritasu maksmise regulatsiooni üürnikusõbralikumaks muuta, on raske öelda. Igatahes ootab sellise ülesande võtmisega seadusandjat ees raske töö, et leida kõiki osapooli rahuldav lahendus.
Lembit Tedder, advokaat
Mart Parind, jurist
Advokaadibüroo COBALT
