Eliste märkis Arco Vara maikuises analüüsis, et üürihindade madalaim tase jäi Tallinnas talvekuudele, kui üürihinnad alanesid 2022. aasta augusti tipptasemelt ligi 8,2 protsendi võrra, olles hetkel juunikuu alguseks kasvanud taaskordselt 4,4 protsenti.

"Tartus on olnud märgata sarnast trendi, kus üürihindade tõus on 2023. aasta esimese poole vältel olnud juba ligi 8 protsenti. Arvestades, et hooajaliselt on üüriturul taaskordselt nõudlus kasvamas, seda eeskätt iga-aastaste haridusasutustega seotud trendi tõttu, võib eeldada, et üürihindade kasv püsib suhteliselt tempokas," tõi ta välja. 

Üürihindade kasvu survestab Eliste sõnul aga ka jätkuvalt kasvav finantseerimiskulu ning kuigi laenuraha kallinemine on ujuva intressimääraga lepingute osas lõpusirgel, ei ole veel siiski arvestatav hulk üürileandjatest vastavat võimalikku kulu proovinud tänase suhteliselt äreva turusituatsiooni taustal üürnikele üle kanda. "Tugevam üürihindade kasv võib seega indekseerimiskokkulepete baasil aset leida alles 2024. aasta alguses," tõdes ta.

Uued elamispinnad jäävad Eliste sõnul aga siiski paljudele jätkuvalt kättesaamatuks ka pikemas perspektiivis ning Eestis on tõenäoliselt hulk nooremapoolset elanikkonda, kes alahindab tänasel hetkel enda võimalikku ajalist üüriturul püsimist.

"Potentsiaalse koduostja keskmine eluiga on sarnaselt läänemaailmale edasi lükkumas ning seda eeskätt piirkondlikes suuremates keskustes. Kuigi uute korterite osas on peavoolumeedia maalinud pildi, et turul on meeletus koguses realiseerimata uusi elamispindu, mille osas turul valitseb selge ülepakkumine, on nii Tallinnas, Tartus kui ka Pärnus uute korterite keskmine pakkumishind kinnisvaraportaalides viimastel kuudel selgelt taaskordselt ülespoole asunud liikuma," tõdes analüütik.

Praegu on Tallinnas uute müügipakkumiste ruutmeetrihind keskmiselt 4400 eurot, Tartus 3200 eurot ja Pärnus 3400 eurot, mis Eliste sõnul peegeldab olukorda, kus uued elamispinnad on kättesaadavad pigem kõrge sissetulekuga isikutele ja leibkondadele.

Näiteks 2020. aastal pidi keskpärase Tallinna uue kahetoalise korteri eest tasuma magalapiirkondade näitel ligi 120 000 eurot, kuid tänases turusituatsioonis on sarnaste korterite pakkumishinnad ligi 170 000 euro tasemel,

märkis Eliste.

Ta lisas, et kui üldiselt soetatakse sarnaseid kortereid 15-protsendise omafinantseeringuga ja 25-aastase laenugraafikuga ning arvestades, et keskmine laenuklient ei soovi, et igakuine laenumakse moodustaks tema igakuisest netosissetulekust üle 35 protsendi, siis 2020. aastal sai taolise korteri soetada tollase laenuraha hinna juures 1100-eurose netokuupalgaga, kuid täna peaks samadel tingimustel ja tänase laenuraha hinna juures omama juba sissetulekut 2200 euro tasemel.

"Kuigi meil on piirkondlik palgakasv olnud väga kiire, ei ole siiski teada just kuigi palju isikuid, kelle sissetulekute kasv on taoliseks kujunenud. Seega, inimesed kulutavad muudele võimalikele kaupadele ja teenustele kasvanud laenukulude kõrvalt oluliselt vähem raha kui varasemalt ning uute korterite soetamise asemel vaadatakse järelturult alternatiive või püsitakse üüriturul kauem kui varasemalt tavapärane, sest ka üürimine on nii mõnegi kinnisvara puhul täna rahavooliselt otstarbekam kui taolise kinnisvara omamine," kõneles analüütik.

Kinnisvara omamisega kaasnevate riskide taustal on Eestis läinud erinevate krediidiasutuste vahel tähtajaliste hoiuste intressimäärade pakkumise vahel võidujooksuks, mille juures Coop Panga poolt pakutav 5-protsendiline intressimäär pakub selget alternatiivi kinnisvarainvesteeringutele. "Tallinna korteriturul on täna statistiliselt pakkumishindade baasil üldistatuna keskmine üüritootlus 4,8 protsendi ja Tartus 5,1 protsendi juures, mille juures kinnisvara omamisega ja opereerimisega kaasnevad aga kõikvõimalikud riskid, mida tähtajalise hoiusega ei kaasne. Teisisõnu, kinnisvara ei ole täna kuigi atraktiivne investeering ning seetõttu on olnud ka täheldada kinnisvarainvesteeringute tegemise laialdast vähenemist," nentis Eliste.

Ta lisas, et viimane on aga viinud üürikorterite pakkumismahu vähenemiseni, mis kajastub selgelt eriti Tallinnas, kus viimase näitel on üüripakkumiste arv 2023. aasta algusest vaadatuna vähenenud 19 protsendi võrra. "Nii Tartus kui ka mitmetes Eesti väikelinnades on üüripakkumine hetkel veel sarnane kui aasta alguses, kuid jällegi, kinnisvaraturu ebaefektiivsuste tõttu jõuavad suuremate keskuste trendid mõningase viitega paratamatult ka teistesse turupiirkondadesse," ütles ta.