2022. aasta maa korralisel hindamisel said Eesti kõik 761 286 maatükki uue väärtuse ehk maa maksustamishinna. Hindamine tehti ameti kinnisvaratehingute andmebaasis olevate müügitehingute analüüsimisel tänavu 30. juuni seisuga, teatas maa-amet.
Hindamise tulemusel moodustavad 71 protsenti Eesti maa väärtusest ehitusmaad ehk ehitamiseks mõeldud maad, eelkõige elamu-, äri-, tootmismaad, mis hõlmavad Eesti pindalast vaid 4 protsenti. Seevastu metsamaa, mis katab 49 protsenti Eesti pindalast, annab vaid 8 protsenti koguväärtusest. Amet hindas seejuures ehitusmaad ilma ehitisteta ja metsamaad ilma sellel kasvava metsata.
Peamine maa väärtuse kasvu põhjus on 21 aasta jooksul toimunud üldine hinnatõus. Samal ajal kui maa väärtus on muutunud keskmiselt 8,3 korda, on keskmine brutopalk kasvanud 4,8 korda, eluasemekulud 4,3 korda ja elukallidus 2,2 korda.
Maa-ameti maa korralise hindamise projekti eestvedaja Veronika Ilsjani sõnul on 2022. aasta korralise hindamisega saadud üsna hea ülevaade Eesti maa väärtusest, kuid silmas tuleb pidada, et tegemist on masshindamisega ja tulemus on statistiline üldistus.
"2001. aasta maa korralise hindamise tulemusi võrdluses kasutades tuleb teadvustada, et toonane hindamine tehti palju suurema üldistustasemega ja hinnangulisemalt, sest infot kinnisvaratehingute kohta oli praegusega võrreldes palju vähem. Suuresti tugineti siis kaudsele infole ja hindamistulemused esitati hinnatsoonide kohta. Seekord oli hindamisel kasutada piisavalt kinnisvaratehingute andmeid, et arvutada väärtus iga maatüki kohta kasutades automaatseid hindamismudeleid," lisas ta.
Ilsjan selgitas, et automaatsed hindamismudelid loodi ja maa hinnati paljude inimeste ning arvuti tihedas koostöös. Automaatsete hindamismudelite kasutamine ja tuginemine faktilistele tehinguandmetele annab tema sõnul usaldusväärsemad tulemused kui varasemad korralised hindamised. "2022. aasta maa väärtuse muutused ei kajasta ainult muutusi kinnisvaraturul, vaid väljendavad ka 2001. aasta võrdlusandmete ebaühtlust," märkis ta.
Suurim, 14,8-kordne, maa väärtuse muutus on 21 aastaga toimunud Tartu maakonnas ja väikseim Saare maakonnas, kus väärtus kasvanud 6,3 korda.
Maakondade puhul sõltub maa väärtuse muutus ka sellest, milline on maakasutuse struktuur erinevates maakondades, kas seal on rohkem elamu- või metsamaad. Maa kasutuse järgi on 21 aasta jooksul enim tõusnud põllumajandusmaade ja elamumaade väärtus, vastavalt 22,5 ja 11,6 korda, ning vähem on tõusnud äri- ja tootmismaade ning metsamaade väärtus, vaid 5,4 ja 4,6 korda.
Suuremad maa väärtuse kasvud on piirkondades, kus põllud on asendunud ehitusmaadega ja arendustegevus on olnud aktiivsem. Elamumaade ja teiste ehitamiseks mõeldud maade puhul on suuremad maa väärtuse tõusud olnud Tartu ja Tallinna lähiümbruse valdades, kus kasvud on tüüpiliselt üle 20, kohati ka üle 30 korra. Seevastu vähem atraktiivsetes asukohtades, näiteks Kohtla-Järve, Loksa, Maardu, Paldiski, jääb elamumaa väärtuse kasv keskmiselt alla 5 korra.
