Ehitus kui majanduskasvu vedur
Ehitussektoris toimuv on olnud kuum teema juba mõnda aega. SKT statistika põhjal on just ehitus on olnud viimastel kvartalitel peamine majanduskasvu vedaja. Kõrge nõudluse tulemusena on ehitusmahud kerkinud tänaseks kõrgemale isegi 2007. aasta tasemest. Kas ehituse kasvanud tähtsuse üle rõõmustada või kurvastada? Paanikaks ei ole põhjust kindlasti. Ehitusmahu suurenemise taga on hulk täiesti objektiivseid tegureid. Majanduskonjunktuur on olnud viimastel aastatel hea ja on loogiline, et ettevõtted vajavad sellistel aegadel rohkem tegutsemispinda. Mis puudutab elukondliku kinnisvara arendust, siis vaatamata suurtele mahtudele, on uued kodud seni ostjaid leidnud hästi. Kuigi Eesti elanike arv on 10 aastaga kahanenud, on täna tööga hõivatud palju rohkem inimesi, kui 2007. aastal. Samal ajal on keskmine brutopalk jõudnud 1300 euroni, mis on üsna arvestatav summa ka Euroopa Liidus. See on kujundanud inimeste eelistusi ja lubanud soetada vana paneelelamukorteri asemel uue kaasaegse elamispinna. Lisaks soosib eluasemekinnisvara buumi demograafia. Tänased korteriostjad on „laulva revolutsiooni lapsed“ ajast, kui Eestis sündis rohkem lapsi kui ei kunagi varem ega ka hiljem.
Lisaks erasektorile on ehitusse panustanud riik. Valitsust on investeerimisprogrammi pärast majanduslikult headel aegadel tublisti kritiseeritud. Muidugi ei ole riiklike investeeringute tegemine ajal, kui ehitusturul on niigi kitsas, kohane. Samas on selge, et kasutades selleks valdavalt Euroopa Liidu raha, ei ole riik vaba otsustama, millal parajasti kopp maasse lüüa. Omaette probleem on olnud ka suured muutused arusaamas, kui kiiresti majandus kasvab. Kui 2017. aasta alguses usuti, et majanduskasv piirdub õnnetu pooleteise protsendiga, siis tagantjärele tarkusena osutus 2016. aasta SKT kasv enam kui kaks korda kiiremaks. Valitsuse poolt võis 1,5% majanduskasvu tagant utsitamine ehitusinvesteeringutega olla isegi mõistlik, 3,5% SKT kasvu puhul aga loomulikult mitte.
Suur nõudlus ei kajastu ehitushindades?
Kõrge nõudlus peaks peegelduma ka kõrgemates hindades. Majandusloogikast lähtuv mõttekäik ütleb, et ehitusettevõtete võime pakkumist suurendada on suhteliselt jäik ja tugeva nõudluse tõttu on neil võimalik oma teenuste eest rohkem küsida. Kuigi ehitushindade üle kurdetakse palju, ei kajastu see kummalisel kombel kuidagi statistikaameti koostatavas ehitushinnaindeksis. Nimelt on indeksi põhjal piirdunud ehitushindade kasv viimastel kvartalitel kõigest 1,5%-ga, jäädes tarbijahindade kasvule alla enam kui kaks korda. 2018. aasta III kvartali seisuga oli tööjõud ehituses kallinenud aastaga 3,1%, ehitusmasinad 2,2% ja materjalid kõigest 0,3%. Võrdluseks on tööstuse tootjahinnaindeks tõusnud samal ajal 3,2% ja keskmise brutopalga kasv küündib 7% lähedale. Samas on selge, et ehitus on Eesti majanduse üks kõige „hallimatest“ sektoritest. Kes ehitusel tegelikult kellut käes hoiab, ei tea sageli peatöövõtjagi. Pikka alltöövõtjate jada mööda on raha liikumist raske jälgida ja võib eeldada, et maksmata jääb nii mõnigi riigimaks. Ka on sektori töösuhted palju ebastabiilsema loomuga kui mujal. See ei soosi mõistagi adekvaatse ja täpse statistika koostamist, mistõttu tuleb hinnastatistika puhul rakendada ehk suuremaid usalduspiire kui paljude teiste statistiliste näitajate puhul.
Kiire ehitustempo pole tööturgu moonutanud
Ehitussektori suurim mure on täna tööjõud. Konjunktuuriuuringute põhjal nimetavad ehitusettevõtjad alates 2017. aasta hiliskevadest äri kasvamise peamise takistusena vähese nõudluse asemel tööjõupuudust. Ehitusettevõtjate mure kõrval on teema oluline ka palju laiemalt. Eelmise majandusbuumi harjal kasvas ehitusektori tööhõive üle 80 000 inimeseni, mis tähendas, et ehitusel töötas pea iga neljas Eesti mees! Kui majanduskriis ühel hetkel haamri nurka sundis viskama, ei olnud paljudel muud alternatiivi kui üle lahe laevaga Soome sõita. Paljudel toonastest „ehitajatest“ puudus igasugune ehitusalane kvalifikatsioon ja võib eeldada, et pikaajalises vaateks oleks olnud nii inimeste endi kui ühiskonna jaoks kasulikum, kui nad poleks endisest tööst ehituse kasuks loobunud.
Kas sama oht ähvardab meid ka täna? Üllatavalt on statistikaameti tööjõu-uuringu põhjal ehitussektori hõive viimastel aastatel vastupidiselt kahanenud. Kui 2015. aastal töötas ehitusvaldkonnas 62 000 inimeste ehk pea 10% kõigist hõivatutest, siis mullu vaid 57 000 ehk 8,7%. Tõenäoliselt viitab see vähemalt osaliselt võõrtööjõu varasemast ulatuslikumale kasutamisele. Siseministeeriumi andmetel oli 2018. aasta septembri seisuga väljastatud ajutine tööluba ehitusvaldkonnas töötamiseks umbes 5000 välismaalasele, enamik neist Ukraina kodanikud. Peale selle saabub valdkonda tundvate inimeste hinnangul osa võõrtööjõudu siia ka vajalikku luba omamata. Seaduserikkumisi ei saa heaks kiita, kuid teisalt on ajutise nõudlusbuumi rahuldamiseks mõistlikum kasutada välistööjõudu kui tõmmata inimesi ära pikaajaliselt tootlikumatest ja stabiilsematest sektoritest.
Kas ehitustempo raugeb?
Erinevaid süngeid tulevikuhoiatusi kinnisvaraturu tuleviku kohta on meedias olnud juba mitmeid ja tundub ebatõenäolisena, et praeguseid ehitusmahte ka edaspidi suudetakse hoida. Eelmisel nädalal avaldatud statistika väljastatud ehituslubade kohta näitab, et aastataguse ajaga võrreldes on ehituslubade arv languses juba kolmandat kvartalit järjest. 2017. aastaga võrreldes on tänavu antud ehituslubasid välja eluruumide rajamiseks 13% vähem, mitteeluruumide puhul ulatub langus lausa 23%-ni. Ettevaates langeb see arv pigem veelgi. Ettevõtete kindlustundenäitajad on mullusega võrreldes halvenenud ja igapäevaste uudiste taustal majandustsükli peatsest pöördumisest ei ole näha erilist indu raha betooni valada. Elukondliku kinnisvara poolel määrab nõudluse ära nii majanduskeskkond kui ka demograafia. Kuigi Eesti tööhõive ja palgakasv on endiselt väga kõrged, siis potentsiaalsete koduostjate arv on oma maksimumi juba saavutanud. Huvi kodulaenu võtmise vastu jõuab kõrgpunkti vahetult enne 30. eluaasta täitumist ja kinnisvaraturul ongi viimastel aegadel domineerinud nn lauva revolutsiooni põlvkond. Kui 1980-ndate lõpus sündis aastas 25 000 last, siis iseseisvunud Eestis langes sündide arv järsult aga vaid 13 000 sünnini aastas. Suur muutus demograafias ei jää kinnisvaraturul tundmata. Õnneks on Eesti majandus täna palju kindlamatel jalgadel kui aastal 2008 ja ehitustempo aeglustumine üksi ei tohiks majanduskasvu jaoks traagiliseks saada.
