Rendini õigusjuht Lia Siht selgitab, milline on kõrvalkulude tasumise kord ning kuidas seda üürilepingus korrektselt vormistada.

Üürilepingut sõlmides peavad osapooled omavahel kokku leppima, kas kõrvalkulud tasub üürileandja või üürnik. Kui lepingus pole kõrvalkulude maksmise korda kokku lepitud, tasub nende eest seaduse kohaselt üürileandja.

Üldreeglina tuleb üürnikul tasuda neid kõrvalkulusid, mis on seotud tema tarbimisega (nt. vesi, elekter, küte, prügi jne). “Samas võivad pooled kokku leppida, et üürnik kannab ka kulud, mis on seotud terve hoone lepingujärgses seisukorras hoidmise ja parendamisega, näiteks kindlustuse, remondifondi või korteriühistu laenumakseid,” selgitab üüriplatvormi Rendin õigusjuht Lia Siht.

Hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumine peab olema fikseeritud ja loeteluna nimetatud esmases üürilepingus. Hilisemate lepingu lisadega või muude kokkulepetega üürisuhte kestel seda enam muuta ei saa.

Kui osapooled on kokku leppinud, et üürnik kannab ka hoone korrashoiu- ja parenduskulud, siis saab need üürnikule üle kanda vaid mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses ning tasud ei tohi hiljem olulisel määral muutuda (näiteks suureneda kolmekordseks).

“Sellisel juhul on võimalik üürnikul veenduda, et kõikide maksete kogusumma ei ületaks tema maksevõimekust ning vajadusel saavad osapooled pidada läbirääkimisi kokkulepitava üüri suuruse üle,” ütleb Lia Siht.

Lisaks paneb Siht üürileandjatele südamele, et kui pooled on kokku leppinud, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, siis ei tohi üürileandja lepingu kestel vastavate parenduste tegemise tõttu üüri tõsta.

Kulud peavad olema esitatud loeteluna

Üürileandjad arvavad ekslikult, et sellest piisab, kui nad märgivad üürilepingusse üldsõnaliselt, et üürnik on kohustatud tasuma kõik kõrvaltasud või kogu kommunaalarve.

Tegelikult tuleb loeteluna välja tuua kõik kommunaalarve read eraldi, et mõlemale osapoolele oleks selge, mille eest üürnik on kohustatud tasuma ja mille eest mitte. Nii saab ka väga palju segadust ja probleeme ennetada,

täpsustab Siht.

Oluline on meeles pidada, et kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud on kaks erinevat asja ning nende tasumise kord tuleb esmases üürilepingus väga täpselt paika panna. “Kui lepingus on mainitud lihtsalt, et üürnik peab tasuma kõik kõrvalkulud, siis ei ole ta seaduse silmis kohustatud maksma näiteks remondifondi või teisi hoone parendamisega seotud kulusid,” täpsustab ta.

“Hoone korrashoiu- ja parenduskulud on lai ja tavakeeles mitte niivõrd levinud mõiste, mistõttu tuuakse sageli lepingus välja ainult hästi tuntud remondifondi. See ei ole iseenesest vale, kuna üürnikule saab määrata kulude kandmise ka osaliselt. Paraku ei hõlma remondifond kõiki kulusid, mis võib tekitada osapoolte vahel hiljem vaidlusi näiteks täiendavate korteriühistu laenumaksete tasumise osas,” selgitab õigusekspert.

“Kui pooled soovivad kokku leppida, et üürnik kannab ka need kulud, siis tuleb lähtuda seadusest ning lepingus selgelt märkida, et üürnikule jäävad kanda kõik hoone korrashoiu- ja parenduskulud või tuua need kulud välja ükshaaval,” ütleb Siht.

Siht lisab, et liiga üldsõnalise kirjelduse või suulise kokkuleppe puhul võib tekkida olukord, kus üks hetk selgub, et üürnik on maksnud kulusid, mida ta tegelikult ei pea tasuma. “Sellisel juhul on üürnikul õigus enammakstud tasu üürileandjalt tagasi nõuda,” märgib ta.

Tagantjärele lepingut enam muuta ei saa

Kulude tasumise korras tuleb kokku leppida üürilepingu esialgsel sõlmimisel ning see peab olema tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Tagantjärele lepingulisa tehes ei saa hoone korrashoiu- ja parenduskulude (näiteks remondifondi) tasumist üürnikule enam määrata.

Teinekord võivad kulud aga ootamatult tõusta või kommunaalarvetele lisanduda ühekordsed kuluread, mida pole võimalik ette näha. Kes nende eest vastutab?

“Seepärast tuleks lepingu eritingimustes sätestada, et kui korteriühistu võtab remonditöödeks täiendava laenu või suurendab remondifondi makseid, siis peab üürnik arvestama kulude tõusuga. Sellisel juhul võivad pooled lepingus määratleda ka maksimaalse summa, mida üürnik on kohustatud tasuma, et tema kulud ei kasvaks ebaproportsionaalselt,” soovitab Siht.

“Kui üürilepingus on märgitud, et üürnik tasub kõik hoone korrashoiu- ja parenduskulud, siis hõlmab see ka neid ühekordseid kulusid, mida korteriühistu võib arvele lisada, kuid mis pole eraldi nimekirjana loetletud. Nende hulka kuuluvad tavaliselt erinevad teenused, näiteks akende pesu, ventilatsioonisüsteemi filtrite kontroll ja hooldus, kahjuritõrje ja muud sarnast, mida tavaliselt lepingu sõlmimisel ette ei teata,” selgitab Rendini õigusjuht.