RKAS loodi 2001. aastal riigi kinnisvarareformi elluviimiseks. Riigi ootused RKAS-le on kirjas 2007. aastal valitsuse poolt heaks kiidetud riigi kinnisvarastrateegia dokumendis. Selles on kirjeldatud ka RKAS-i ülesanded kinnisvarateenuse pakkujana, asutuste ülesanded varade kasutajatena ja rahandusministeeriumi ülesanded strateegia koordineerijana.

Kirjeldatud ülesanded on esitatud strateegias üldsõnalisena ja neid pidi täpsustatama juhtimissüsteemi loomisel. See juhtimissüsteem ehk osapoolte õigused, kohustused ja vastutus erinevate otsuste tegemisel, nagu ka ülevaade otsusteks vajalikust infost, mis oleks pidanud olemas olema juba RKAS-i asutamisel, on praegu alles loomisel, seisab analüüsi lähteülesandes. See on rahandusministeeriumi prioriteet ning tööd sellega käivad kuni 2017. aasta lõpuni. Tänaseni on täitmata ka üks strateegia eeldustest – RKAS-i ei ole nimetatud riigile kinnisvarateenuste osutajaks riigivaraseaduse tähenduses.

Kuna RKAS on äriühing, seab tema juhatusele eesmärke nõukogu, mis on andnud RKAS-i juhatusele ülesande hoida kõrgel kasutaja rahulolu, kuid see ei toeta alati riigile säästlike ja ratsionaalsete lahenduste loomist, märkis ministeerium lähteülesandes. Üldkoosolek on seadnud RKAS-le iga-aastaselt finantseesmärke, sealhulgas eelarve tasakaalu piirangud, mis piirab investeerimisvõimalusi ja kohustuse teenida omakapitalilt nõutavat tootlust, mis kajastub ka teenuste hinnas.

Juhtimissüsteemi puudumine ja reformi venimine on ministeeriumi sõnul aga viimastel aastatel järjest enam tõstatanud küsimusi, nagu "Kas riigi kinnisvara haldamist peaks üldse korraldama RKAS-i kaudu, võib-olla oleksid riigiasutused ise või erasektor efektiivsemad?" ja "Kas RKAS-i tegevusvorm on õige?".

Analüüsiga soovibki ministeerium vastust küsimusele, milline oleks sobivaim juriidiline vorm riigile kinnisvarateenuseid osutava üksuse tegevuseks. Ühtlasi tuleks analüüsi käigus pöörata tähelepanu ka küsimustele, kas RKAS-ile omaniku poolt seatud ootused on äriühingu vormis täidetavad; kas RKAS-il esineb omaniku ootuste täitmisel ja teenuste osutamisel õiguslikke takistusi või huvide konflikte; ning kas on vajalik osa varasid ja/või teenuseid üksteisest eraldada ehk pakkuda neid eraldi juriidilistes kehades, et võimalik sünergia oleks suurim ning ei tekiks takistusi ja huvide konflikte.

Rahandusministeerium soovib, et analüüsi teostaja analüüsiks selliseid juriidilisi vorme nagu äriühing, sihtasutus ning riigiasutus ning nende kombinatsioone – näiteks, et osa tegevusi on otstarbekam teostada äriühingus, osa riigiasutuses.

Iga variandi puhul soovib ministeerium, et toodaks välja poolt- ja vastuargumendid. Kõigi variantide puhul tuleb hinnata ka riigihangete seaduse rakendatavust, võimalikke riigiabiriske, mõju valitsussektori tasakaalule ning seda,  milline tegevusvorm toetab kõige enam võimalikult laiapõhjalist segmentide hõlmamist.

Kui analüüsi tulemus viitab vastuoludele või huvide konfliktile, tuleks esitada hinnang, milliseid muutusi tuleks äriühingu juhtimises teha ja/või kas juriidilise vormi muutmine võimaldaks lahendada viidatud vastuolusid, parendada majandustulemusi, muuta RKAS-i tegevust tõhusamaks, parandada teenuste pakkumise kvaliteeti.

Analüüs peaks ka näitama, milliseid ümberkorraldustoiminguid tuleks teha ning millises ajakavas oleks otstarbekas muutused ellu viia, milline on ümberkorraldusteks kuluv täiendav ressurss.  Rahandusministeeriumi nägemuses võivad ümberkorraldustega kaasneda näiteks järgmised toimingud: vajadus muuta õigusakte, vajadus muuta omaniku ootusi, vajadus pidada läbirääkimisi pankadega, vajadus teha notariaalseid toimingud, vajadus muuta sõlmitud lepinguid ja muu selline.

Esialgne visioon uurimistulemustest peaks valmima tänavu septembri lõpus ning analüüsi aruanne ja rakendusettepanekud oktoobri lõpus.

Varem on konkurentsiamet oma analüüsis välja toonud, et RKAS ei peaks tegelema riigiasutustele kontoripindade hankimisega. Konkurentsiamet leidis, et riigiasutuste kontoripinnakasutuse tõhustamiseks ja hindade alandamiseks tuleks turg konkurentsile avada ning pole mingit põhjust, miks RKAS peaks kontoripindade üürimisega edasi tegelema.

"RKAS-i roll kontoripindade üürileandjana läheb konflikti talle pandud ootusega, et ta toimiks kinnisvaraalase kompetentsikeskusena, mis riigivara valitsejaid nõustaks," sõnas ameti peadirektor Märt Ots. "Viimane eeldab teatavat erapooletust nõuandmisel, et otsida klientidele tõepoolest parimat pakkumist. RKAS-i puhul sellist erapooletust praegu olla ei saa, kuna äriühinguna peab ta kasumit teenima."

Samuti mõjutab RKAS-i majandustegevus Otsa sõnul eelarvetaskakaalu. "RKAS-ile seatud kasumiootuse täitumine sõltub eeskätt sellest, kui tõhusalt RKAS suudab oma portfellis olevat kinnisvara riigiasutustele välja üürida," kirjutas ta.

"Minimaalselt tuleb huvide konflikti vältmiseks eraldada riigi kinnisvara kompetentsikeskuse ülesanded kontoripindade kasutusse andmisest. Samuti tuleb turukinnisvaraga tegelemisest eraldada tegevusvaldkonnas, kus esineb turutõrge," märkis Ots.