1. juulil 2015 jõustuvad Riigikogu poolt lõpuks heakskiidu saanud uus ehitusseadustik ja planeerimisseadus.

Koos uute seaduste jõustumisega tuleval suvel kaob ajalukku seni kehtinud ehituskeelul põhinev õigussüsteem ning asendub süsteemiga, mille järgi eksisteerib ehitusvabadus. Uue süsteemi järgne iseregulatsioon toimib laitmatult vaid siis, kui ehitamisega seotud isikud on absoluutselt õiguskuulekad ja nõuavad reeglitest kinnipidamist ka teistelt.

Kui seni on ehitamine selgelt määratletud tegevus, mida tohib läbi viia ainult pärast vastava õiguse saamist (ehitusloa/kirjaliku nõusoleku saamist), siis 1. juulist alates tähendab ehitamine igasugust inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuva asjaga seonduvat tegevust, mille tulemusel muutuvad selle asja füüsikalised omadused (vt Ehitusseadustiku (EHS) § 3 lg 1 ja § 4 lg 1).

Päris keeruline on leida tegevust, mis ei lähe alates 1. juulist 2015 „ehitamise“ alla.

Igasugune ehitamine peab aga vastama ehitusseadustikust tulenevatele põhimõtetele: heale tavale, ohutusele, keskkonnasäästlikkusele ja asjatundlikkuse põhimõttele. Igale (k.a liivakasti) ehitamisele peab eelnema ehitusprojekti koostamine. Iga omanik vastutab selle eest, et tema ehitised on ehitanud pädev isik (piisavate teadmistega isik). Need on nõuded, mida ehitamisel oma südametunnistusest lähtuvalt järgima peab, kuid mille järgimist kontrollitakse vaid EHS’s loetletud juhtudel.

Vastavate juhtude eristamiseks on seaduse autorid lisanud tekstilise osa lõppu tabeli. Tabeli eesmärk on lihtinimesele erinevad menetlusnõuded arusaadavamaks teha.

Väikesed aga olulised vahed

Ehitusteatis tuleb sarnaselt kehtivas õiguses sätestatud ehitisteatisele esitada 10 päeva enne ehitamise alustamist, ning haldusorganil on siin õigus vaid nõuda 10 päeva jooksul teatise saamisest lisaandmeid. Vastavast teatisest piisab alates suvest siis näiteks 20-60 m2 kuni 5 m kõrguse elamu või selle kõrvalhoone kuni 33 % -liseks laiendamiseks. Kui vastavat hoonet soovitakse laiendada aga üle 33 %, siis tuleb koos teatisega esitada ehitusprojekt. Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirja kohaselt on selgitatud, et kui sellise hoone laiendamise tulemuseks on üle 60 m2 pindalaga ehitis, tuleb lähtuda üle 60 m2 pindalaga hoonete samaliigilisele ehitamisele ettenähtud reeglitest. Seega – taotleda ehitusluba. Samas, olgu märgitud, et üle 60 m2 pindalaga ehitise kuni 33%lisel laiendamisel ehitusluba vaja ei ole.

Seega, võib juhtuda, et kui näiteks 46 ruutmeetrise ehitise aluse pindalaga garaaži soovitakse 16 ruutmeetri võrra laiendada (16 ruutmeetrit on aga rohkem kui 33 %), tuleb seletuskirja kohaselt taotleda ehitusluba, sest taotluslik pindala on hoonel lõpuks 62 ruutmeetrit.

Aga kui 61 ruutmeetrise ehitise aluse pindalaga elamut soovitakse laiendada 80 ruutmeetri (u. 32 %) peale, siis piisab ehitusteatisest ja ehitusprojektist.

Kõige tagatipuks tuleb näitena toodud garaaži puhul algatuseks alustada detailplaneeringu koostamisest, juhul kui see puudub või kui kehtiv detailplaneering vastava ehitise laiendamist ei võimalda. Näitena toodud elamu puhul detailplaneeringu kohustust aga ei ole, kuna olemasoleva hoone alla 33 %lise laiendamise korral detailplaneeringu koostamise kohustus puudub (vt uus planeerimisseadus § 125 lg 1 p 2)

Ilma ehitusseadustiku seletuskirja tundmata võiks aga tabelist välja lugeda hoopis selle, et kui hoone on 59 ruutmeetrise pindalaga, võib seda üle 33 %lise laiendamise (s.h ka näiteks 200 %lise laiendamise) korral teha vaid ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamisel. Nii tõlgendaks seda tabelit ilmselt iga teine inimene tänavalt.

Antud näide ilmestab seda, et ehitusseadustiku struktuur, kus erinevad loakohustused on toodud välja väga mitmeti mõistetava tabelina, ei ole just kõige õnnestunum.

Ümbermõtestatud ümberehitamine

Uus ehitusseadustik muudab muuhulgas ka senist määratlust selle kohta, mida tähendab rekonstrueerimine. Uue seaduse kohaselt on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt, sealjuures läheb rekonstrueerimise alla ka täielikult või osaliselt hävinud ehitise taastamine. Lammutamisega on tegemist aga siis, kui pärast ehitise lammutamist on selle taas püstitamise eesmärgiks olemuslikult uus ehitis.

Olemuslikult uueks loetakse ehitis, mis oma arhitektuurse lahenduse, mahu ja kasutusotstarbe poolest endise hoonega ei sarnane.

Olgu siinkohal võrdluseks kehtiv kord, mille kohaselt rekonstrueerimise raames võib ehitise piirdekonstruktsioone (välisseinu) vaid muuta, mitte aga täielikult asendada – seega kehtivas õiguses rekonstrueerimisluba hoone „nullist taastamist“ ei võimalda.

Uue „ümberehitamise“ määratluse valguses võib alates 1. juulist 2015 ka üle 60 m2 eh.aluse pindalaga elamuid (s.h ka suuri korterelamuid) nullist taastada ilma ehitusloata. Piisab ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamisest menetlejale. Menetlejal jääb 10 päeva, et lisainfot nõuda ja viidata ebakooskõlale õigusaktide või muude normidega. Seejärel võib ehitaja kopa maasse lüüa ja omal vastutusel korterelamu püsti ajada. Kindlustunnet ei suurenda ka asjaolu, et vastava ehitustegevuse lõpetamisel on ehitise omanikul kohustus esitada vaid kasutusteatis koos ehitusprojektiga. Kasutusluba sellise elamu ümberehitusele enam ei väljastata.

Uue seaduse järgi ehitatud hoonete ostjatel tasub aga eeltoodut arvesse võtta ja sügavalt läbi mõelda, kas nad ehitajat usaldavad või tellivad enne ostutehingut ehitise ekspertiisi.