Kallas tõi keskpanga blogis välja, et Eesti Panga sügisese finantsstabiilsuse ülevaate kohaselt on Eesti kogumajandus heas seisus, kuid ühe olulise finantsstabiilsust ohustava riskina nähakse eluasemeturu tasakaalustamatust.

Aktiivne eluasemeturg on sel aastal palju kõneainet pakkunud: kasvanud on nii tehingute arv kui ka hinnad ja kiirenenud on eluasemelaenude kasv. Iseäranis hoogsalt on uute laenude maht suurenenud madalama sissetulekuga majapidamistel ja nende laenumaksed moodustavad varasemaga võrreldes suurema osa sissetulekutest. See tähendab, et majapidamiste suureneva võlakoormusega kaasneb risk laenuteenindamise võimele tulevikus,

selgitas ökonomist. 

Kui jagada tänavu esimese poolaasta laenuvõtjad sissetulekute järgi viieks võrdseks osaks ehk kvintiilideks, siis mahult kõige suurema osa laenasid sissetulekute kahte kõrgemasse kvintiili kuuluvad inimesed – nende laenukasv oli 2021. aasta teises kvartalis võrreldes 2019. aasta teise kvartaliga 38 protsenti, kirjeldas Kallas. "Samal ajal ulatus madalaima sissetulekuga ehk kahte kõige madalamasse kvintiili kuuluvate laenuvõtjate laenusumma kasv kokku koguni 45 protsendini," nentis ta. 

Sel aastal on Kallase sõnul suurenenud ka selliste laenude osakaal, mille puhul laenumaksed moodustavad küllaltki suure osa laenuvõtja sissetulekust. "Eesti Pank on kehtestanud pankadele eluasemelaenude väljastamisel nõuded ja ühena neist piirmäära laenumaksete ja sissetuleku suhtarvule (debt-service-to-income, DSTI). See tähendab, et laenukohustused – igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku – ei tohi laenuvõtja sissetulekust ületada 50 protsenti," kirjutas ta, lisades, et seejuures arvutatakse suhtarv eeldusel, et intressimäär on vähemalt 6 protsenti.

"See meede piirab laenusaajale üle jõu käivate kohustuste võtmist. Pangad võivad nõudele erandeid teha ja laenusaaja kuine laenumakse võib ületada ka üle poole inimese sissetulekust, kuid erandlikke laenusid on lubatud väljastada kuni 15 protsenti kvartali jooksul antud laenude kogumahust," lisas ökonomist. 

Kallas märkis, et 2020. aastal oli uute laenude seas vaid väike osa selliseid, mis ületasid DSTI-määra järgi inimeste sissetulekust üle poole, ent 2021. aastal suurenes aga selliste laenude osakaal juba 6 protsendini, mis on sarnane 2018. ja 2019. aastaga.

Samuti tõusis selle aasta kahes esimeses kvartalis nende laenude osakaal, mille puhul laenukohustuste osakaal sissetulekutes jäi 45–50 protsendi piiresse. Kui 2019. aasta teises kvartalis moodustasid laenud, mille laenukohustus oli 45 protsenti või rohkem laenuvõtja sissetulekust, kokku 24 protsenti kõikidest laenudest, siis 2021. aasta teises kvartalis 27 protsenti.

"Mida suurema osa moodustavad laenumaksed aga laenuvõtja sissetulekust, seda suurema tõenäosusega satub ta sissetulekute vähenemise korral makseraskustesse. Seega võib öelda, et DSTI-määra järgi hinnates on riskantsemate laenude osakaal 2021. aastal kasvanud," tõdes Kallas. 

Madalama sissetulekuga majapidamiste laenudest olid aga selle aasta teises kvartalis ökonomisti sõnul ligi pooled, täpsemalt 48 protsenti, sellised, kus laenumaksed moodustasid DSTI-määra järgi sissetulekust 40–50 protsenti. 2019. aasta teises kvartalis oli see suhtarv veel 40 protsenti. "Selliseid laene on rohkem välja andnud väikepangad ja nii võib öelda, et väikepankade uued eluasemelaenud on teiste pankadega võrreldes kõrgema riskiga," nentis Kallas.

Ökonomist tõi välja, et Euroopa Keskpanga otsese järelevalve alla kuuluvate pankade – SEB, Swedbank, Luminor – eluasemelaenukliendid on laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu mõttes jaotunud ühtlasemalt 35–50 protsendi vahemikku. Väiksemate pankade – LHV, Coop, Bigbank – klientidele väljastatud eluasemelaenude puhul jäävad need suhtarvud valdavalt 40–50 protsendi vahemikku ehk siis kodumaiste pankade eluasemelaenuvõtjate hulgas on rohkem riskantsema profiiliga kliente.

"Sellegipoolest ei saa riskantsemate uute laenude osakaalu tõusu ainult väikepankade arvele kirjutada. Nende väljastatud laenude maht on küll viimastel aastatel kasvanud, kuid moodustab siiski alla veerandi kogu laenuturust," võttis Kallas kokku.